Klappern gehört zum Handwerk: „Sonnenland Immobilien ist ausgezeichnet!“
An viele Auszeichnungen haben wir uns gewöhnt. „Focus Top Immobilienmakler“ zum Beispiel, der uns seit 2015 jährlich begleitet. Auch der „Bellevue Best Property Agent“ ist uns seit ebenso vielen Jahren ein treuer Freund.
Völlig überrascht kam heute eine Auszeichnung der SF Research Ventures UG aus Bad Homburg. Diese betreiben unter Anderem ein Portal zum Thema Immobilien ((Link zu https://www.digitale.immobilien/)) und stellen in verschiedenen Orten Deutschlands beste Immobilienmakler vor.
In der „Liste der besten Immobilienmakler Freiburg“ geführt
Natürlich ist es nicht verwunderlich, denn unseren Leistungen gehören seit Jahren zu den Besten der Branche. Aber was gilt das, wenn ein Makler das von sich selber behauptet. Macht das nicht am Ende Jeder so?
Viel mehr wert ist es, wenn eine quasi unabhängige Stelle zu dem Ergebnis kommt, dass hier hervorragende Qualität gegeben ist. Das freut uns immer sehr.
Im übrigen gibt es bei dem Portal nicht nur Makler, sondern auch Hausverwaltungen, Immobiliengutachter, Architekten, Projektentwickler und Bauunternehmen. Eben alles, was zum Thema Immobilien dazugehört.
Immobilienmakler Freiburg Herdern
Sonnenland Immobilienmakler Freiburg Herdern
Das macht glücklich! Der Immobilienverkauf in Freiburg Herdern klappt vollkommen einfach und sicher. Durch unsere durchdachte Mehrerlös-Regelung mit Bieterverfahren können Sie sogar noch mehr wie beim Privatverkauf erzielen. Der Käufer verhandelt jetzt mit umgekehrten Vorzeichen. Und Sie bekommen nach kurzer Zeit und sicher Ihr Geld. Unser Videobeitrag zeigt Ihnen, wie das geht.
Freiburg Herdern vom Schlossbergturm. Im Vordergrund der Stadtteil Neuburg
Video: So macht es der Immobilienmakler Herdern!
Und so finden die Sonnenland Immobilienmakler Freiburg Herdern den idealen Käufer für Ihre wertvolle Immobilie:
Präsentation im hochwertigen Exposee
virtuelle Besichtigungen für solvente „ich hab zu wenig Zeit“ Käufer
vollständige Dokumente im Download für finanzierende Kreditinstitute
Bezahlung erfolgt ausschließlich vom Verkäufer. Keine Interessenskonflikte und glasklare Auftragslage
Die virtuellen Besichtigungen der Immobilienmakler Freiburg Herdern von Sonnenland sind ideal zum Verkauf von
großen oder luxuriösen Liegenschaften
kleinen und mittleren Wohnimmobilien
historische und denkmalgeschützte Anwesen
Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücke
Alles ganz nach dem Motto „Wenn es einen Käufer gibt, dann finden WIR ihn!“ können Sie auf unsere Erfahrung vertrauen!
Und regelmäßig passiert es dann auch, dass wir in kurzer Zeit einen passenden Käufer für Ihre Immobilie gefunden haben. Oft sogar schon bei einem der ersten Besichtigungstermine. Und die Käufer wissen, dass Preisverhandlungen bei uns nicht funktionieren.
Das Team von Sonnenland Immobilien Herdern- Ihre Immobilienmakler für Herdern
Tipps für Privat-Verkäufer
Freiburg Herdern liegt direkt am Waldrand und hat eine sehr hohe Lebensqualität
Folgende Fragen sollten Sie sich stellen:
Welche Dokumente müssen Sie unaufgefordert dem Käufer vorlegen, um einer eventuellen Verkäuferhaftung zu entgehen?
Welche Dokumente benötigt die finanzierende Bank, damit der Käufer am Ende bezahlen kann?
Wie viel Verluste und Kompromisse sind Sie bereit, am Ende zu akzeptieren?
Wer vertritt Sie vor dem Notartermin?
Wie schützen Sie sich vor Zahlungsausfällen?
Wir haben etwas gegen schlaflose Nächte und versteckte Klauseln. Bei dem Sonnenland Immobilienmakler Herdern gibt es keine unerwarteten Überraschungen.
DAS Erfolgskonzept von Sonnenland
Um noch mehr Erfolg zu haben, setzen die Sonnenland Immobilienmakler Herdern spezielle Präsentationstechniken ein, wie als Beispiel die Panoramafotografie. Hierbei werden besondere Weitwinkelaufnahmen – oft 20-40 einzelne Fotos – nahtlos aneinandergereiht und elektronisch verschweißt. Dadurch ergeben sich wunderschöne repräsentative Blickwinkel und Fotos von besonderen Lagen. Hier das Beispiel eines Parkes in Freiburg
Die Sonnenland Immobilienmakler Herdern (sowie Freiburg und Umgebung) fotografieren sehr gern mit mehr WEITWINKEL, um Ihre Immobilie so richtig in Szene zu setzen. Hier ein Beispiel aus dem Stadtgarten Freiburg
Einzugsgebiet
Die Sonnenland Immobilienmakler Breisgau und Umgebung sind tätig von Müllheim bis Lahr
Sonnenland Immobilien ist ebenfalls tätig im Bereich von Müllheim bis nach Lahr. Eine komplette Übersicht kann in der nebenstehenden Übersichtskarte eingesehen werden.
Gehören auch Sie dazu? Liegt Ihre Immobilie im Sonnenland und möchten Sie im Sonnenland etwas verkaufen?
Die angebliche Millionen Erbschaft oder Versicherungsauszahlung. Eine frei erfundene Rechtsanwaltskanzlei aus dem Ausland schreibt.
BRANDHEISSES UPDATE vom 12.04.2022:
Es werden jetzt auch FRANKIERTE BRIEFE versendet. Zum Beispiel von der Fake-Kanzlei Santos Cruz Advogados aus Portugal.
Um es dem schnellen Leser einfach zu machen: Faxe (und neu Briefe) von ausländischen Anwälten aus USA, Kanada, Portugal oder anderen Ländern sind fast immer Scam – also Betrugsversuche. Hier einige Beispiele von bestätigten Betrugsversuchen:
„Carey Law LLC“ Atlanta
Hohnstein Law Professional
Sinclair & Sinclair
Harry Hochman aus Toronto
Smith & Partners associates aus Texas
Burnett & Jacobson LLP
Daniel Silaghi Law
31.01.2022 Heakes Housley Law
31.01.2022 ELIZABETH MUIRHEAD SOLICITOR (emulaws.com)
29.03.2022 Santos Cruz Advogados
20.04.2022 Adam Weisberg Professional Corporation (adamweisberglaw. com)
26.04.2022 M&B Abogados aus Madrid, Calle Franco, 6, El Viso (mbadogadoss.com)
25.05.2022 Larry Michael Marschall LLP (larrymichaelmllp.com)
und viele mehr…
Zu beachten ist, dass es diese Kanzleien teilweise tatsächlich gibt aber von diesen die Faxe nicht versendet werden, sondern die Betrüger verwenden reale Kanzlei-Namen oder kopieren ganze Kanzlei-Webseiten und versenden unter deren Namen dann die Betrugs-Faxe.
Statistik verrät Aktivitätswellen
Die Webstatistik zeigt: Die Betrüger gehen in „Wellen“ vor. Viele tausend Menschen haben sich genau diese meine Aufklärungs-Seite angesehen. Wenn die Betrüger wieder neue Faxe versenden springt die Anzahl der Besucher massiv nach oben..
Fax von Adam Weisberg Professional Corporation – Kanada
Eine weitere Variante von Adam Weisberg Professional Law corporation aus Canada, welche 11.840.000 USD in Aussicht stellt ist mir kürzlich zugesendet worden. „unbefristete Lebensversicherung“, „versicherte Dauerpoliccen“ und so ein Geschwafel wie gehabt.
Der Fax-Kopf der Adam Weisberg Law Professional CorporationDer Betrugstext mit der angeblichen Unterzeichnung eines Adam Weisberg
Frankierter Brief von Santos Cruz Advogados
12.04.2022 – Das setzt nochmal einen oben drauf. Vermutlich steigt bei postalisch zugestellten Briefen die Erfolgsquote. Wollen wir hoffen, dass möglichst wenig darauf hereinfallen.
Ein mit 99cent frankierter Brief wurde aus Portugal verschickt.Dieses Schreiben erreichte das Opfer per Post. Ganz unten ist ein weiteres Beispiel des gleichen Briefes, nur diesmal als Fax versendet.
Hier habe ich die Ereignisse nochmal seit 2018 aufgeführt – mit vielen weiteren Beispielen.
Die ganze Geschichte im Detail:
Bei den hier beschriebenen Faxen von der Firma Carey Law LLC oder diverser anderer Kanzleien aus dem Ausland handelt es sich um einen raffinierten Vorschussbetrug. Es liegen mir inzwischen mehr als 20 Erfahrungsberichte bzw. gleich lautende Faxe von unterschiedlichen Empfängern vor.
Walter Carey Law LLC – Das erste Fax:
Walter Carey Law LLC und das 7,6 Mio. € Erbe.
Das erste Fax vom 29.11.2018
Am 29.11.2018 bekam ich ein Fax von einem Herrn Walter Carey, Inhaber der Anwaltskanzlei „Carey Law LLC“ aus Atlanta. Nicht der übliche Spam von Autohändlern aus Köln. Es war ein Schreiben, persönlich an mich adressiert mit korrekter Anrede, mit nicht unterdrückter Absenderkennung und einer Seite Inhalt in ausreichend gut lesbarer Schrift. Briefkopf und allem, was so dazugehört. Im Fax-Kopf steht die Absenderrufnummer +1470.300.7735, also USA.
Walter R. Carey, Inhaber der angeblichen Kanzlei „Carey Law LLC“, wie er sich angeblich auf seinem Pass darstellt. Möglicherweise handelt es sich um einen gestohlenen Pass und der abgebildete Mensch weiß gar nichts davon. Wer ihn kennt, möge ihn bitte benachrichtigen. Danke.
Der Inhalt des Fax in Kürze
erklärt mir ein Herr Walter R. Carey (der Inhaber einer Rechtsanwaltskanzlei) in diesem Fax (Link zu der Original-Datei als .pdf)? Ein Geschäftsmann mit Namen Jürgen Eppich (also mein Nachname) hätte eine Erbschaft hinterlassen und es gäbe keinen Erben bla und so weiter. Es folgt ein Absatz über die Höhe des Nachlasses, dass zu diesem Nachnamen in den USA keine Erben ermittelt werden können (klar, ist ja auch kein häufiger Name, den ich da selbst trage) und ich wegen dem gleichen Nachnamen daher kontaktiert werde. Das Angebot, man könne sich das Erbe teilen, sofern bestimmte Formulare vorliegen würden und so weiter.
Also die bekannte SCAM-Masche, die auch gern unter Nigeria-Connection bekannt ist, obwohl das kein Nigerianisches Phänomen ist, wie wir gleich sehen werden.
Das Fax vom 29.11.2018, welches ich von Walter Carey aus Atlanta erhalten habe
Die Formulierungen sind in eleganten, zeitgemäßen und vor allem in weitestgehend korrektem Deutsch formuliert. Auf den ersten Blick lässt sich keinerlei Indiz für betrügerische Absichten finden. Abgesehen von dem Grundprinzip der Masche – Nachlass ohne Erben bla bla usw…
Weitere Details aus dem Schreiben
von Walter Carey aus Atlanta
Herr Carey schreibt von 7.6Mio. €, einem Herzinfarkt, einer Bank auf Hawaii, will Vertrauen in die Kooperation und garantiert alles mögliche. Einzig auffällige scheint eine gmail-Adresse zu sein, die aber auch bei solchen privaten Geschäften ggf. plausibel ist, anstelle einer offiziellen Geschäftsadresse zu verwenden. Jedenfalls ein erster möglicher Verdachtsmoment.
Die erste Recherche
Die Erste Analyse zu Carey Law bleibt ohne Befund
Als Erstes versuchte ich etwas über die hier angegebene Firma Carey Law LLC in Atlanta herauszufinden. Die Suchergebnisse haben mich verblüfft. Es gibt eine professionelle Webseite mit Informationen eines gleichlautenden Anwaltsbüros. Alle Kontaktdaten vom Fax sind mit denen, der Anwaltskanzlei übereinstimmend. Es gibt sogar eine vernünftig gepflegte Facebook-Firmen-Webseite, ordentliches Impressum und Kontaktmöglichkeiten.
Ich habe keine weiteren Vergleiche mit Rechtsanwaltswebseiten in den USA und kann daher nicht mit Bestimmtheit sagen, ob man anhand der Webseite die betrügerischen Absichten erkennen könnte. Jedenfalls mir als ausländischer Bürger wäre ich nicht in der Lage zu erkennen, ob das eine gefälschte Webseite ist. Jedenfalls stimmen die Daten mit denen des Faxes überein.
Weitere Punkte, die einen Betrug zunächst unwahrscheinlich erscheinen lassen:
Was ist Scam?
Mit SCAM bezeichnet man im allgemeinen Vorschussbetrug oder Vorkassebetrug. Hierbei wird das Opfer in eine möglichst plausible Geschichte derart eingebunden, dass er in anbetracht eines großen Gewinns oder Erbe leicht darüber hinwegsieht, dass für die Erledigung von Bürokratie das Gegenüber gewisse Vorauszahlungen benötigt. Vorschussbetrug und Scam bei Wikipedia. Scam bedeutet übersetzt Betrug, Masche, Beschiss.
Der Faxversand kostet Geld, jedenfalls ins Ausland. Auch braucht es viel mehr Zeit, um tausende Faxe zu versenden. Massenweise versendeter Scam dürfte die Versender daher zu teuer und zu aufwändig sein.
Das Schreiben ist mit persönlicher Anrede versehen
Der Nachlasser trägt den gleichen Nachnamen wie ich
Das Schreiben ist in fast völlig korrektem Deutsch formuliert. Man hat zwischenzeitlich formuliert, dass die SCAM-Briefe absichtlich in schlechten Deutsch formuliert sind, so dass nur die einfachen Gemüter von der Echtheit ausgehen und so eine Vorauswahl stattfindet, die „schlaue Füchse“ von Anfang an aussortiert. Dies scheint hier offensichtlich nicht der Fall zu sein
Die Absenderkennung im Fax-Kopf, die angegebenen Kontaktdaten und die Adresse stimmen mit dem Impressum der Webseite überein
All das sieht mir für einen üblichen Scam viel zu aufwendig aus. Insofern wäre das ein neues Level dieses Artes von Betrug. Man möchte ja niemanden zu Unrecht des Betruges oder Betrugsversuches beschuldigen. Ganz sicher auch nicht in diesem Fall. Aber wie bin ich überhaupt drauf gekommen, dass es sich hier um Betrug handeln muss? Jedenfalls bei dem versendeten Fax?
Es gibt inzwischen auch Beweise, dass es sich um eine aufwendig gestaltete Fake-Webseite handelt.
Hinweise auf echten Fax-Betrug
Der Fake mit scheinbar seriöser Webseite
-> die tiefe Analyse mit ersten harten Fakten
Abfrage whois-Daten
Die Ergebnisse der Whois-Daten waren öffentlich. Hieraus kann man erkennen, dass die Domain der Firma „Carey Law LLC“ nicht in den USA registriert wurde, sondern in Australien. Was für eine Anwalts-Webseite aus den USA schon sehr sehr ungewöhnlich ist, um eigentlich zu sagen, praktisch ausgeschlossen werden kann. Aha – also ein erstes Indiz. Vielleicht habe ich ja eine neue Australia-Connection entdeckt…
UPDATE WHOIS-ABFRAGEN
die aktuell berichteten Fake-Webseiten haben die WHOIS-Abfrage anonymisieren lassen bzw. bei einem anonymisierenden Registrar gebucht. Dieser schnelle Weg der Überprüfung ist aktuell nicht mehr gegeben.
Analyse des Quelltextes der Scam-Webseite
Analyse des Quelltextes der angegebenen Webseite: „careylawfirmllc dot com“. Auf den ersten Blick eine WordPress-Site mit vernünftigen, wenn gleich auch nicht vollständigen Metadaten. Kein Geheimcode oder was hätte ich da eigentlich erwartet? Halt – doch da – ich habe einen smoking gun. Eine Open-Graph URL passt nicht zur Webseite, sondern nennt eine völlig andere Domain. Die schauen wir uns mal an und da sehe ich eine völlig identische Webseite einer Anwaltskanzlei, nur ein anderer Ort sowie eine andere Telefonnummer.
Der Quelltext von der fraglichen Webseite zeigt Überreste einer völlig anderen Webseite – vermutlich das Original, von dem aus kopiert wurde.
Wie es aussieht, ist das möglicherweise der Hinweis auf das Original, von dem aus die Webseite kopiert wurde und der Scammer hat sich nur nicht die Mühe gemacht, den Quelltext zu bereinigen.
Analyse der Absendernummer in der Telefonzentrale
Die auf den Faxen gedruckte Absendernummer muss ja nicht mit der tatsächlichen übereinstimmen. Und die tatsächliche Nummer ist eine Absendernummer aus Australien. Ich kann das nur im Protokoll der Telefonzentrale einsehen, daher habe ich es auch erst zum Schluss gesehen. Also Australia-Connection? Gibt es Gründe, dass eine Kanzlei aus den USA den Faxversand aus Australien organisiert? Schwer vorstellbar – oder?
Ausweiskopie von Herrn Walter Carey (Fake)
Carey Law LLC Walter R Carey: Hier das Beispiel des vermutlich gefälschten Ausweises. Ich habe, für den Fall, dass der Ausweis gestohlen wurde, einige Zahlen und Details retuschiert, um den eventuell existierenden eigentlichen Eigentümer nicht zu schaden. Dieser Ausweis wird bei einer Antwort auf das Schreiben als Vertrauensbeweis verwendet und weist keine erkennbaren Retuschen auf.
Ein Leser hat bereits geantwortet und auf seine Zweifel hin wegen der angegebenen privaten Emailadresse hin sogar eine Ausweiskopie erhalten, die relativ echt aussieht. Ziemlich echt sogar. Es gibt aber in den USA Webseiten, die einen täuschend echten Reisepass als Service anbieten. Fake-Pass-Generatoren. Möglich wäre auch, dass dieser Reisepass gestohlen wurde.
Gestohlener Ausweis?
Der Diebstahl des Ausweises wäre mir plausibel. Denn man kann bei der genauen Analyse mit Photoshop keine sichtbaren Bildmanipulationen. Auch wäre bei einem synthetisch generierte Bild die Schrift bzw. Buchstaben nicht unbedingt exakt genauso minimal schief, wie der Ausweis schief eingescannt wurde.
Bei der Unterschrift lässt sich nachvollziehen, dass die Nachträglich auf echten Papier geschrieben wurde und vermutlich nicht hineinkopiert. Den die schwarze Schrift hat in Teilbereichen des roten Wappens ebenfalls eine leichte Rotfärbung. Mit einer intelligenteren Fotomontage, wie bei Photoshop mit Ebenen „abdunkeln“, wäre aber auch das möglich, zu manipulieren.
Wenn es eine Fälschung ist, dann ist es eine aufwändig gestaltete, ansonsten gehe ich eher von gestohlenem Dokument aus.
Kopierte Unterschrift
Eben habe ich das noch überprüft. Die Unterschriften auf dem gesendeten Fax sowie auf dem Ausweis sind 100%ige Kopien. Pixelgenau. Auf das Milligrad genau die gleiche Schrägstellung. Die Analyse von Photoshop kann die absolute Sicherheit geben, dass eine der beiden Unterschriften gefälscht sein muss.
Da auf dem Fax die Unterschrift etwas „ausgefranst“ ist, gehe ich zur Zeit davon aus, dass sie mittels Freistellen aus dem Originalausweis kopiert wurde. Es ist jedoch auch nicht auszuschließen, dass die Unterschrift in den Fake-Ausweis mittels „Abdunkeln“ oder ähnlicher Ebenenfunktionen hineinkopiert wurde.
UPDATE
Rückmeldung vom 02.12.2018
Ich habe Zuschriften erhalten, von zwei weiteren Lesern, die ebenfalls 7.6Mio bei dem jeweiligen entfernten Verwandten mit gleich lautendem Nachnamen in Aussicht stellen, bzw. einen Teil davon.
Rückmeldungen vom 03.12.2018
Zwei weitere angeschriebene Leser haben sich bei mir gemeldet, mit der gleichen Story, nur anderen Nachnamen. Auch dort wurde der gleiche Ausweis in der zweiten Email mit dem gleichen Text versendet. Dazu passend wird erklärt, dass es eine 21 Tages-Frist bei der Bank. Man müsse also zügig die Transaktion (in 14 Tagen garantiert) vornehmen… und so weiter…
Rückmeldungen vom 05.12.2018
Und eine Kontaktmöglichkeit vor Ort in Atlanta…
Allein heute bekam ich drei weitere Zuschriften von Lesern / Leserinnen mit gleichlautenden Faxen und identischem Betrag. Eine Leserin hat sogar persönliche Kontakte nach Atlanta und wird versuchen, ob sie für diesen Artikel sogar ein Foto der angegebenen Adresse „Carey Law LLC, 4086 Campbelton Road, Atlanta“ organisieren kann. Ich werde berichten, sobald ich dazu weitere Infos habe. Es bleibt also spannend! Wie es scheint dürften die ersten Faxe am 28.12. rausgegangen sein. Jedenfalls ist das das Datum des frühesten Empfängers, welches mir berichtet wurde. Einer der Zuschriften kam auch aus Österreich, wo offenbar ebenfalls nach gutgläubigen Erben gesucht wird.
06.12.2018: die 9. Meldung erreicht mich.
09.12.2018: Nun sind es 11 Meldungen mit gleichlautendem Inhalt. Der Kontakt in Atlanta hat uns noch kein Foto der Adresse mailen können.
Sind Sie auch betroffen sind oder sogar weitere Schritte gegangen sind, über die Sie hier berichtet wissen möchten, melden Sie sich gern bei mir. Falls Sie selber eine Webseite betreiben, verlinken Sie diese Artikel bitte prominent auf Ihrer Seite. Es ist wichtig, dass dieser Artikel in google gut gefunden wird, damit möglichst viele Betroffene vor einem Schaden bewahrt werden.
Von der Carey Law Firm LLC liegen mir nunmehr mehr als zwanzig! gleich lautende Schreiben an unterschiedliche Empfänger vor. Alle haben eine ähnliche Story und einen hohen Betrag von 7.6 Mio € oder mehr. Es kann hiermit absolut sicher von einem Betrugsversuch ausgegangen werden. Auch wenn hier mit Fax-Scam ein neues bisher unbekanntes Level erreicht wurde, bleibt die Masche dem aufmerksamen Leser dennoch zum Glück erkennbar. Dieser Artikel dient dazu, Menschen, die nach „Erfahrung“, „Betrug“ oder andere Themen in Zusammenhang mit dem Fax der Firma Carey Law aus Atlanta suchen, die notwendigen Informationen bei google finden können, um sich schnell ein Bild zu machen.
Die Firmen Carey Law Office LLC, die Carey Law Group LLC oder die Carey Law aus Chicago haben nichts mit diesem Fake zu tun und sind anständige Unternehmen.
Hohnstein Law Professionall Corporation
Inzwischen firmiert diese Masche unter einem neuen Namen. Diesmal mit dem Absender „Hohnstein Law Professional Corporation“ aus Ontario, Canada (Kanada) angeblich aus der Queen St., Ottawa
Ein entsprechendes Fax liegt mir vor und wurde von einem aufmerksamen Leser meiner Webseite mir zugesandt. Es ist Inhaltlich sehr ähnlich den bisher versendeten Faxen. Wollen wir hoffen, dass auch darauf niemand hereinfallen wird.
Die dort angegebene Webseite ist wie im vorherigen Fall eine fast 1:1 Kopie einer echten Anwaltswebseite.
Die Fake-Webseite https://hohnsteinlaw.com/dolgin.html wurde übrigens von der folgenden echten Webseite kopiert: http://www.dpclaw.ca/dolgin.php
Update 01.05.2020
Inzwischen habe ich die zweite Rückmeldung mit gleich lautendem Fax von Hohnstein Law erhalten. Offenbar ist gerade eine neue Welle angelaufen. Ich hoffe sehr, dass niemand darauf hereinfällt.
Nochmals die Bitte: Wer eine Webseite oder einen FB-Account hat, möge diesen Beitrag bitte teilen, damit möglichst viele Menschen davon lesen können und der Artikel in google gut gefunden werden kann. Vielen Dank.
UPDATE 04.05.2020 die Fälle mehren sich
Es erreichen mich viele weitere Zuschriften aufmerksamer Leser mit jeweils identischen Inhalten. Auch der Vorschlag, mal zum Schein darauf einzugehen. Wer es macht, möge mir bitte gern das Ergebnis zusenden und ich veröffentliche das mit dem größten Vergnügen.
UPDATE 08.05.2020 erste Rückläufer
Ein weiterer aufmerksamer Leser meldet sich und berichtet von der gleichen Masche. Auch er bekam eine Reisepasskopie zugesandt und es fand ein Telefongespräch statt. Er berichtete von einem Zeitungsartikel, in dem die Polizei vor der Masche warnt. In dem dort abgelichteten Beispiel wurde ein Betrag von 9,5 Mio€ angegeben. Auch wurde berichtet, dass ein Opfer um einen nicht unerheblichen Betrag (100.000,-€) gebracht wurde, angeblich notwendig, zur Besorgung wichtiger Unterlagen zur Vorbereitung der Überweisung des Millionenerbes, welches jedoch nie angekommen ist. Wohl dem, wer gesundes Misstrauen hat.
Ein aufmerksamer Leser schickte mir eine Kopie des Ausweises von Michael Hohnstein zu. Der Ausweis sieht sehr echt aus und wurde entweder sehr gut gefälscht oder stammt aus einem Diebstahl. Die hier veröffentlichte Kopie habe ich etwas unkenntlich gemacht, für den Fall, dass es ein gestohlener Ausweis ist, um dem rechtmäßigen Eigentümer nicht zu schaden.
SINCLAIR & SINCLAIRE
UPDATE 24.06.2020: Eine neue Variante des Faxes ist von der Kanzlei Sinclair & Sinclair. Hier wird die Auszahlung einer sehr hohen Versicherungssumme in Aussicht gestellt. Natürlich ist auch dieses ein Betrugsversuch und sollte nicht beantwortet werden.
Harry Hochman
UPDATE 09.07.2020: Auch das neue Design von Harry Hochman aus Ontario bzw. inzwischen aus Toronto spielt den selben Sachverhalt wieder. Betrugsversuche auf scheinbar hohem Niveau. Die angebotene Summe liegt hier jetzt bei über 10 Millionen Euro Erbschaft. Vermutlich schlägt auch hier die Inflation zu. Denn bei meinem ersten Brief waren es noch 7,6 Mio.
Auch Harry Hochman ist eine erfundene Anwaltskanzlei mit einer echten Fake-Webseite, die professionell aussieht.
„Smith & Partners“, associates aus Texas, USA
UPDATE 15.08.2020: Mit einer bekannten (nobles Hotel) Adresse aus Texas, Grand Prairie, wird unter dem Namen „Smith & Partners“ die gleiche Masche neu aufgelegt. Ebenfalls per Fax. 10,6 Mio sind es hier, die einen Erben suchen. Wie bei den anderen Fällen eine Fake-Mitteilung, die darauf aus ist, durch Vorkassebetrug den vermeintlichen Erben um hohe Summen zu erleichtern. Wird von inzwischen zwei aufmerksamen Lesern dieses Artikels mir berichtet.
Daniel Silaghi Law
UPDATE 20.01.20222: wurde mir als weiterer Fax-Betrug gemeldet.
Auch hier liegt das Betrugs-Fax mir in Kopie vor. Gleiche Masche. Ich befürchte, dass dies offensichtlich noch immer lukrativ ist – schon über Jahre hinweg. Offensichtlich ist heute wieder so ein besonderer Aktivitätstag, weil mich gleich zwei Berichte erreichten.
Hier ein Beispiel:
Beispiel-Fax eines Betrugsversuches aus Kanada
21.01.2022 Ein weiteres Beispiel des oben gezeigten Faxes ist mir heute zugetragen worden. Offenbar diesmal mit einem zufällig tatsächlich existierenden Verwandten mit gleichen Namen, der jedoch noch nicht verstorben ist…
Gefälschte Sterbeurkunde und Behördenschreiben
UPDATE 26.01.2022: Ein geneigter Leser sendet mir folgende Dokumente zu, welche er als Antwort auf sein Schreiben an die Betrüger bekommen hat.
gefälschte Sterbeurkunde („certificate of death“)
eine gefakte eidesstattliche Erklärung von Forderungen („sworn affidavit of claim“)
ein Fake-Behördenschreiben („letter of administrtion“)
Eine gefälschte Sterbeurkunde – ein „certificate of death“ wird von den Betrügern bereitgestellt.So sieht das gefälschte schreiben der Verwaltung aus. – „letter of administration“Ein Beispiel einer gefälschten eidesstattlichen Erklärung – „sworn affidavit of claim“Ein weiteres FAKE-Schreiben hier von der Bank. Es ist jedoch kategorisch auszuschließen, dass von der echten Bank so ein Schreiben verfasst worden ist.
Burnett & Jacobson LLP
UPDATE 31.01.2022: Fake Fax von Burnett & Jacobson LLP werden aktuell massenhaft Scam-Betrugs-Faxe versendet.
Beispiel Fax von Burnett & Jacobson LLP
UPDATE 2 bezüglich Burnett & Jacobson LLP
Wer es selbst nachprüfen möchte: Die angegebene Webseite mit anscheinend seriösen Inhalt: https://www.burnett……com/ ist eine 100%ige Kopie (nur Optik etwas anders – jedoch Inhalt gleich) des echten Anwaltes https://www.lldg.ca/ aus Kanada
Heakes Housley Law
UPDATE 31.01.2022 Fake Fax von Heake Housley Law
Auch von der erfundenen Heakes Housley Law werden entsprechende Faxe versendet.
Beispiel einer Fake-Rechnung
UPDATE 31.01.2022: Hier beginnt jetzt der Vorschuss-Betrug. Es werden ab jetzt immer mehr Forderungen gestellt und leider machen da offenbar so viele mit, dass es sich für die Betrüger noch immer auszahlt.
UPDATE 04.03.2022 erhöhte Rechnung mit „Letter of Guaranty“
Wer auf obigen Schmäh eingeht, bekommt bald die höheren Rechnungen zu Gesicht. Auch mit einer neuen Garantieerklärung der Bank wird nicht gespart.
Santos Cruz Advogados
Ein neues Fax von Santos Cruz Advogados, diesmal aus Portugal. Gleiches Schema wie bisher. Wollen wir hoffen, dass möglichst wenige darauf reinfallen.
Auch das Fax von Santos Cruz Advogados aus Portugal ist Scam!
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Zur Sicherheitsüberprüfung geben Sie bitte eine zufällige zweistellige Zahl ein. Zum Beispiel: 35
Immobilie Verkaufen
Vielleicht die beste Wahl beim Verkauf von hochwertigen Immobilien
Sie überlegen noch etwas? Dann sind folgende Punkte für Sie möglicherweise interessant:
VOR dem START: Überlegungen im Vorfeld
1. Passt der Makler menschlich zu mir?
Peter Eppich kocht ein Süppchen in der freien Natur.
Vielleicht ist das die zweit wichtigste Frage. Sicher ist: ein Makler, der in Wirklichkeit hintenherum mit der Gegenseite kungelt, wird Sie nicht glücklich machen. Es gibt Makler, die das sogar ganz offiziell dürfen. Ja sogar müssen, um ihr Geld zu verdienen. Wie stellen Sie sicher, dass so etwas nicht passiert?
Interessenvertretung für Verkäufer
Als Inhaber und Gründer habe ich mich zu dieser Variante bewusst entschieden. Bereits seit 2010 (Gründungsjahr) vertrete ich die Interessen der Verkäufer. Ich bin ein Makler, der im Auftrag der Verkäufer tätig ist. Sie als Verkäufer haben dadurch sehr viele Vorteile. Unter Anderem sind dieses:
bessere und ehrlichere Beratung bereits bei der Verkaufsplanung
faire und ehrlichere Verkaufspreiseinschätzungen
ein Exposee, dass den Wert Ihrer Immobilie besser hervorhebt
stricktere Vorauswahl von Interessenten
peniblere Bonitätsprüfung des Käufers
sorgfältigere Vertragsvorbereitung für den Notartermin
Das ist praktisch das oberste Ideal für mich als Makler: den Immobilien Verkaufenden den bestmöglichen Mehrwert zu bieten. Andere Makler haben oft ganz andere Ausrichtungen. Lesen Sie weiter:
3. Kann der Makler was?
Die Frage nach den Leistungen steht direkt nach den obigen Fragen gleich an nächster Stelle. Denn selbst wenn die ersten Punkte alle erfüllt sind: Der Makler muss auch was auf dem Kasten haben. Das zu zeigen ist hier die nächste Aufgabe.
Auf die Schnelle hilft hier das Video (2:30min) weiter, welches kurz und knapp über die Leistungen von Sonnenland aufklärt. Video bei Youtube!
Wer mehr Zeit und Lust hat, für den ist dies die Übersicht mit den wichtigsten Punkten:
Sie haben sich entschlossen und machen nun den ersten Termin mit dem Makler. Dieser erste Termin ist zunächst noch unverbindlich. Sie möchten auf der einen Seite natürlich den Makler kennen lernen. Auf der anderen Seite soll der Makler die Immobilie kennen lernen. Und was ist mit Ihnen selbst? Welche Wünsche haben Sie beim Verkauf? Auch dieses wird im ersten Termin eine wesentliche Rolle spielen.
Der Ersttermin besteht aus der Besichtigung der Immobilie und einer kurzen Beratung, welche Dinge man aus Sicht eines Käufers noch optimieren kann. Darunter fallen zum Beispiel:
Betonkosmetik
Gartenarbeiten
optisches Erscheinungsbild
n dem Termin klären wir auch, ob Ihre Immobilie sich als „hochwertige Luxus-Immobilie“ eignet. Weitere Informationen: Wann ist eine Immobilie hochwertig?
Die Vertragsunterzeichnung
Wir haben zuvor schon über den besten Angebotspreis sowie die Details im groben gesprochen. Die detaillierte Wertermittlung wird präsentiert und Sie sind nicht überrascht. Sie sind mit der Vermarktungsvariante „Exklusiv“ einverstanden und haben sich auch bei den übrigen angebotenen Vertragsteilen vom Nutzen überzeugen können. Jetzt geht es in die Formulierungsdetails.
Ich erkläre Ihnen jeden Punkt im Vertrag und wir können über alle denkbaren Varianten sprechen. Ziel ist es, dass Sie am Ende die Sicherheit erhalten, dass wir Ihre Ziele erreichen können. Kleingedrucktes gibt es bei uns nicht.
der Fototermin
Beispiel einer Panoramafotografie
Ich rücke, idealerweise bei bestem Wetter, mit voller Fotoausrüstung an. Mit im Gepäck habe ich immer dabei.
Spiegelreflexkamera
Weitwinkelobjektiv
Fischaugenobjektiv
schweres Stativ
schwerer 360° Schwenk-Stativ-Kopf
Fernauslöser
Ersatzakkus
Fusselentferner
Für die Erstellung der 360° Fotos benötige ich im Schnitt eine Stunde bei Ihnen vor Ort und 2-3h im Office. Es werden an der Kamera die richtigen Einstellungen wie Fokus, Empfindlichkeit, Blende, Zeit, Orientierung im Raum, Blickwinkel usw. manuell auf die Lichtverhältnisse abgestimmt. Das ermöglicht auch in ungewöhnlichen Lichtsituationen beste Ergebnisse zu erzielen. (Beispiele begeisternde Fotos vom Immobilienfotograf )
Das Exposee wird fertig gestellt
Beispiel eines modernen Immobilien-Exposees
Aus den Fotos und den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wird jetzt das Exposee (Beispiele hier). Es enthält alle wichtigen Informationen. Die hohe Qualitüt führt zu einer erhöhten Interessentenanzahl
die ersten Bestands-Such-Kunden werden angeschrieben
Das Exposee ist fertig, die ersten Inserate geplant. In dieser kurzen Zwischenzeit werden bestehende Suchkunden oder ehemalige Interessenten, die nicht mehr zum Zuge gekommen sind, mit dem Exposee angeschrieben.
die ersten Inserate gehen online
Jetzt ist es soweit. Die ersten Inserate gehen online. Dabei fahren wir eine genau abgestimmte Strategie, die auf der einen Seite die Exklusivität Ihrer Immobilie gerecht wird und andererseits für die bestmöglichen Interessenten sorgt. Ziel ist es dabei, Wellen von Interessenten zu erhalten, die koordiniert und zeitnah mit Informationen versorgt werden. Ich habe dieses Jahr eine ausführliche Analyse der aktuell am Markt befindlichen Immobilienportale vorgenommen. Test Immobilienportale ein Vergleich 2018
Besichtigungstermin wird durchgeführt
Der Besichtigungstermin wird so orchestriert, dass alle Interessenten zwar Einzeltermine erhalten, aber zum Beispiel bei einer Wohnung im 30min Takt zusammengefasst werden. Dies hat den Vorteil, dass wir achtsam mit Ihrer Zeit sowie unserer eigenen Zeit umgehen. So die Zeit für einen einzelnen Interessenten nicht reichen sollte, vereinbaren wir gern auch einen zweiten Termin. Für den Besichtigungstermin habe ich eine Checkliste Besichtigungstermin erstellt, damit nichts vergessen wird.
Interessenten werden ausgewählt
Nicht jeder, der laut schreit, kann am Ende kaufen. Davor steht unsere Käuferqualifizierung. Damit stelle ich sicher, dass der Käufer am Ende auch den Kaufpreis bezahlen kann. Denn diese Prüfung wird selbst vom Notar nicht vorgenommen. Weitere Infos zur Qualifizierung finden Sie hier: Qualifizierung der Immobilien Käufer
Notartermin wird vorbereitet
Im Grunde kümmern wir uns um alles, was für einen erfolgreichen Notartermin notwendig ist. Dabei findet die gesamte Vorbereitung zu einem einzigen Zweck statt: Sie werden gut vorbereitet und erhalten die Möglichkeit bereits vor dem Unterschriftstermin zu prüfen, dass alles seine Richtigkeit hat.
14 Tage vor dem Termin möchten wir Ihnen bereits den Vorentwurf zugeschickt haben. Je nach Auslastung der Notare klappt das auch meistens ganz gut. Ein paar Tage vor dem Notartermin treffen wir uns zusammen mit dem Käufer und besprechen in entspannter Atmosphäre die Vertragsdetails Zeile für Zeile.
Jetzt muss nur noch die Tinte trocken werden. Der Notar verliest den Vertragstext. Wir halten jeweils ein Exemplar zum mitlesen in der Hand und haben eventuell Fragen mitgebracht, die wir jetzt stellen. Der Notar macht die letzten Ergänzungen und legt den Vertrag zur Unterschrift vor. Unterschreiben und geschafft.
Gratulation!
Wie geht die Geschichte weiter? Was macht der Notar danach? Wann bekommen Sie Ihr Geld? All das ist im Rahmen dieses Beitrages zu aufwändig. Bei Gelegenheit werde ich dazu mal ein Erklärvideo machen und hier zum Download zur Verfügung zu stellen. Da alle diese Fragen im Vorbesprechungstermin – Punkt 10 – schon umfassend geklärt werden – schiebe ich das noch ein wenig hinaus.
Wenn Sie sich nach Lesen der Zeilen entschieden haben, mein Kunde werden zu wollen oder zumindest einen Erstkontakt zu wagen, rufen Sie mich gern an oder schreiben mir eine Email.
Vielen Dank
Ihr Peter Eppich
Sie möchten jetzt Ihre Immobilie mit Sonnenland Immobilien verkaufen? Dann können Sie hier einen Verkaufsauftrag in die Wege leiten:
Hier können Sie unkompliziert eine Wertermittlung beauftragen. Füllen Sie einfach das Formular aus und senden es ab. Wir melden uns dann umgehend bei Ihnen.
Sie können aus zwei verschiedenen Varianten wählen:
Schnellbewertung Kostenlos für Verkäufer, sonst für 49,-€
Sie übermitteln uns telefonisch oder per Email die wichtigsten Daten
Wir machen eine Marktanalyse, die sich auf die statistischen Daten und Vergleichsobjekte in der Nachbarschaft bezieht.
Es wird berücksichtigt die Lage
das Quartier, sofern vorhanden
das Baujahr
der Ausstattungs-Standard
die Größe
Es findet keine Besichtigung statt
gewisse Unsicherheiten bei vom Durchschnitt abweichenden Daten sind nicht zu vermeiden. Zum Beispiel werden unter anderem folgende wertbestimmende Umstände nicht berücksichtigt:
besonders kleines oder großes Grundstück
besonders exponierte Lage (einziges Haus mit Meerblick)
besonders schlechter oder guter Erhaltungszustand
Photovoltaik, Solaranlagen
Wenn Sie diese Unsicherheiten vermeiden wollen, bestellen Sie bitte die detaillierte Bewertung
Detaillierte Bewertung kostenlos für Verkäufer, sonst für 299,-€
zusätzlich zu oben folgende Mehrleistung:
Besichtigungstermin vor Ort mit fotografischer Dokumentation
mit ausführlicher Besprechung des Ergebnisses im Büro
mit Bewertung des Grundstückes
nach ImmoWertV
ACHTUNG: Wir erstellen keine Gerichtsfeste Wertgutachten. Dies muss von einem unabhängigen Sachverständigen oder von einem staatlich bestellten Gutachter geschehen. Wir ermitteln nur den Wert, von dem wir ausgehen, dass er auf dem Markt erzielt werden kann.
Kostenlose Immobilienbewertung
Eine kostenlose Immobilienbewertung bieten wir allen unseren Kunden an, die ihre Immobilie mit uns verkaufen. Sollten Sie später uns einen Maklerauftrag erteilen, erhalten Sie die Kosten für unsere Immobilienbewertung bei der Provision gutgeschrieben.
Anfrage für eine Wertermittlung
Die Schnellbewertung beinhaltet eine Marktanalyse unter Einbeziehung des Baujahres, der Lage, der Größenklassen, der Ausstattungsverteilung, dem Quartier und Vergleichsimmobilien in der Nähe.
Die Detailbewertung beinhaltet zusätzlich eine manuelle Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren oder dem Ertragswertverfahren oder ggf. eine Kombination daraus. Die Detailbewertung ist genauer und speziell zur Vorbereitung eines Immobilienverkaufes gedacht.
Bitte vollständige Anschrift mit
Name
Straße
PLZ + Ort angeben.
Bitte geben Sie die Telefonnummer an, unter der wir Sie zurückrufen dürfen.
Bitte geben Sie die Emailadresse an, unter der wir Sie kontaktieren dürfen.
Bitte vollständige Anschrift mit
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PLZ + Ort angeben.
Bei Eigentumswohnungen bitte den Anteil in 1/1000stel mitteilen.
Alles, was über den üblichen durchschnittlichen Rahmen hinausgeht. z.B. Kaminofen, Photovoltaik, hochwertige Sanitäranlage (2 Bäder, bodengleiche Duschen, etc...), Fußbodenheizung, Wärmepumpe, Poolanlage, Doppelgarage, Einliegerwohnung, etc...
Ich bin damit einverstanden, dass Mitarbeiter von Sonnenland Immobilien sowie deren Beauftragte Ihre Kontaktdaten benutzen dürfen, um mit Ihnen in Kontakt zu treten. Dies gilt für Email, Post, Telefon oder SMS und auch für das Anbieten von geeigneten Immobilien, Änderungen an Aufträgen sowie allgemeine Informationen. Die Einwilligung kann auch in Teilen jederzeit widerrufen werden. Eine Weitergabe oder ein Verkauf von Adressen oder Kontaktdaten an unbeteiligte Dritte findet nicht statt. Zur Erfüllung des Auftrages kann es jedoch notwendig sein, Daten komplett oder in Teilen elektronisch zu übermitteln oder weiterzugeben. (z.Bsp. Übertragung von der Webseite über den Webhoster, Emailprovider, Post, Telefon, Online-Statistik-Tools) Dies geschieht jedoch Datenschutzkonform und nur in dem absolut erforderlichen Umfang und sofern möglich, anonymisiert.
Sie möchten eine Immobilie mit Sonnenland Immobilien verkaufen? Dann erhalten Sie diese Wertermittlung komplett kostenlos.
Neben Politikern und Journalisten genießen Makler gemeinhin einen sehr schlechten Ruf. Dabei kann es sehr viele Punkte geben, die kritisiert werden und teilweise auch berechtigt zu einem negativen Image geführt haben.
„Makler verdienen ihr Geld im Schlaf“
oder: „Makler sind unehrlich“
vielleicht auch: „Makler versuchen einen etwas anzudrehen“
Klassiker: „Makler tun nichts“
„Maklern ist der Mensch egal“
Es wird dabei der Einfachheit halber oft von Menschen pauschalisiert. Genauso wie man es mit den Politikern macht. Oder bei den Journalisten. Denen zum Beispiel von einem bestimmten Personenkreis gern pauschal Voreingenommenheit bei der Berichterstattung vorgeworfen wird.
Doch Vorurteile sind für Manche wichtig!
Man mag es kaum glauben, aber Vorurteile haben für manche Menschen tatsächlich sogar Vorteile:
Sie machen es simplen Gemütern einfacher, eine zunehmend komplexere Welt zu verstehen.
Man braucht nicht lange, bis man „weiß“, was Sache ist.
Man befindet sich mit seinem „Wissen“ in guter Gesellschaft. Es ist kaum Widerspruch zu erwarten.
Die Nachteile überwiegen jedoch!
Der aufgeklärte Mensch weiß jedoch, dass es Nachteile haben kann, wenn man sich auf Vorurteile verlässt.
denn man übersieht die positiven Ausnahmen
und versäumt es, von den positiven Ausnahmen zu profitieren
und dadurch unterlässt man es, die positiven Ausnahmen zu unterstützen
deshalb haben es positive Ausnahmen oft besonders schwer, gegen Vorurteile anzugehen.
Das gilt in allen oben genannten Beispielen für Politiker, Journalisten sowie Immobilienmakler.
Es gibt solche und solche
Glücklich ist, wer sich von Vorurteilen lösen kann. Denn er hat die Möglichkeit die positive Ausnahme zu finden. Da ist der Politiker, der sich tatsächlich zum Wohle der Wähler einsetzt. Und selbst gegen alle Schwierigkeiten seiner Wahlversprechen treu bleibt. Da ist der Journalist, der nicht manipulieren möchte. Stattdessen bietet er seinen Lesern ein umfassendes Bild der Lage.
Und da ist der Makler, der sich von seinen Kollegen bewusst absetzt. Er arbeitet zum Wohle seiner Kunden. Für ihn zählt der Mensch.
Besser auswählen!
Doch hier beginnt die eigentliche Schwierigkeit. Denn aus Hunderten Maklern den einen perfekten Makler zu finden, bedeutet auch Aufwand. Gibt es aber mit der Zeit immer mehr sehr gute Makler oder alternativ immer weniger schwarze Schafe, dann wird die Auswahl irgendwann nicht mehr ganz so schwierig sein.
Schon jetzt zahlt es sich aus, den einen aus Hunderten zu suchen und zu finden. Denn ein guter Makler wird stets den Mehrwert des Kunden im Fokus haben. Auch wenn er einen Auftrag mal ablehnen muss, falls dieser Mehrwert nicht sichergestellt werden kann. Denn ein guter Makler ist IMMER sein Geld wert.
Es gibt auch einzelne Bemühungen, den Maklerberuf zu regulieren bzw. eine Mindestqualifikation sicherzustellen. Alle guten Makler freuen sich darauf. Doch ob das kommt, steht in den Sternen. Denn die Lobby der „Guten“ ist noch viel zu klein. Und das Geschrei der schwarzen Schafe noch immer zu laut.
Auswahlkriterien
Ein erster Anhaltspunkt bei der Auswahl kann die Mitgliedschaft im IVD sein. Auch wenn dies noch keine Garantie ist, so haben Sie hier schon mal die schlimmsten Fehlgriffe ausgeschlossen. Auch Auszeichnungen wie der Focus-Top Makler oder der Bellevue-Best Property Agent können bei einer ersten Bewertung hilfreich sein.
Bestellerprinzip als Chance
Zur Zeit wird auf politischer Ebene diskutiert, ob auch bei dem Verkauf der Anbieter zukünftig die gesamte Provision tragen soll. Bisher wurde es häufig geteilt, oder war sogar für den Verkäufer kostenlos.
schädliche Provision meiden
Aber gerade eben die bestehende Provisionsregelung „Teilung oder kostenlos“ führte unweigerlich zu dem schlechten Image. Gaukelt der Makler doch einem Verkäufer vor, alleine seine Interessen zu vertreten. Aber sobald er die Provision vom Käufer bekommt, ist das gar nicht mehr erlaubt oder statthaft. Der Verkäufer wiegt sich in der gleichen „eingebildeten Sicherheit“, die er hätte, wenn er einen Rechtsanwalt beauftragt, der von der Gegenseite bezahlt wird.
erwartbare Enttäuschungen
Im realen Leben würde nie jemand seinen Anwalt von der Gegenseite bezahlen lassen. Viel zu klar ist die Gefahr, dass nicht die eigenen Interessen vertreten werden. Die bisherige Regelung ließ aber genau das zu. Der eine „denkt“, dass seine Interessen vertreten werden, aber der andere bezahlt. Logisch, dass das nicht funktionieren kann.
Unendlich viele Verkäufer sind daher am Ende enttäuscht. All die tollen Versprechungen sind nicht gehalten worden. Wen wundert es, dass man Makler danach nicht mehr mag. Doch hier gibt es viel bessere Alternativen.
Die Vorteile moderner Makler.
Moderne Makler arbeiten teilweise schon seit vielen Jahren ausschließlich nach dem Bestellerprinzip. Das bedeutet, diese werden in aller Regel ausschließlich vom Verkäufer bezahlt. Was sich zunächst als finanzieller Nachteil für Verkäufer anfühlt, ist in Wirklichkeit ein riesiger Gewinn.
Der Makler hat zunächst den Vorteil, ausschließlich einen Vertrag mit dem Verkäufer einzugehen. Dadurch ist er überhaupt erst berechtigt, ausschließlich die Interessen eines Verkäufers zu vertreten. Auch wenn der Preis zzgl. 0% Provision angeboten wird, lockt das sehr viele Interessenten mehr an. Dass sich dieses in Preisverhandlungen für den Verkäufer positiv auswirkt, liegt auf der Hand. Die Käufer stört dies eher selten, da der höhere Preis im Gegensatz zu einer Provision von der Bank mitfinanziert wird und sich vielleicht über Jahrzehnte verteilt.
Dadurch minimiert sich der „Schmerz“ des Käufers über einen eventuell etwas höheren Kaufpreis. Und der Verkäufer hat am Ende über den besseren oder schnelleren Verkauf mit dieser Regelung auch noch ein echtes Plus übrig.
Vorteile des Bestellerprinzips
für die Branche
Wir denken: sobald der Verkäufer bezahlen muss, wird sich die Spreu vom Weizen trennen. Denn auf einmal wird es klar: vor der Beauftragung sollte man die Leistung der Makler vergleichen. Wir erwarten vom Bestellerprinzip:
Dass Makler sich zu einer gewissen Leistungsbereitschaft bewegen lassen
Klarheit über den echten Auftraggeber
keine unlauteren Nebengeschäfte mehr zu Ungunsten der Verkäufer
verbessertes Image des Maklerberufes.
Sonnenland Immobilien arbeitet seit 2010 bereits mit dem Bestellerprinzip. Mit durchschlagenden Erfolgen für den Verkauf der Immobilien. Dabei ist völlig klar, wer unser Auftraggeber ist.
Tipps für Immobilienmakler
wie das Bestellerprinzip leichter im Kundengespräch umgesetzt werden kann:
Manchmal stoße ich in einem ersten Beratungsgespräch auf skeptische Kunden. Viel zu häufig hatte der Kunde schon Kontakt mit Kollegen, die es doch umsonst machen. Warum also etwas bezahlen. Man kann dann in so einem Fall den zukünftigen Kunden fragen, ob er denn bei einem Autounfall einem Anwalt trauen würde, der zu ihm kommt und sagt: „Ich werde von der Gegenpartei bezahlt und vertrete Sie kostenlos vor Gericht.“ Jeder versteht sofort, dass das ein sehr schlechter Deal ist. Warum sollte dann der Verkäufer einen Vorteil haben, wenn der Makler von der anderen Seite bezahlt wird?
Es passiert damit sogar häufig, dass anschließend die Kunden ein ganz anderes Bild von „Kostenlos-Maklern“ haben und diese einfach nach Hause schicken, so ihnen wieder jemand begegnet. Weitere Vorteile können im folgenden Gespräch erwähnt werden:
Bieterverfahren zur Erlösoptimierung ist nur statthaft, wenn der Verkäufer einzigster Auftraggeber ist.
Widerrufsbelehrung für Kaufinteressenten fällt komplett weg
Provision wird von den Banken mitfinanziert. Großer Vorteil für Käufer!
Weniger Druck in Preisverhandlungen nachzugeben
Ich als Makler sitze nicht zwischen zwei Stühlen
etc….
Make Makler great again! Das Bestellerrprinzip könnte die Chance sein, die Maklerwelt wieder von dem schlechten Image zu heilen. Bis das Gesetzt wird (ob überhaupt steht in den Sternen), können sich Verkäufer bei der Auswahl des Maklers ganz bewusst daran orientieren, ob der Makler noch immer von jemand anderen bezahlt wird, oder bereits heute nach dem modernen Bestellerprinzip arbeitet.
Der alte Unternehmerspruch
„Wer nicht von mir bezahlt wird, ist nicht mein Anwalt!“
sollte auch bei der Wahl des Maklers gelten.
Freundlichst grüßt
Peter Eppich
Mietpreisbremse Merzhausen
Kurz: Gilt die Mietpreisbremse Merzhausen?
JA! In Merzhausen gilt die Mietpreisbremse UND Kappungsgrenze
und auch in den Nachbargemeinden
March
Denzlingen
Freiburg
Umkirch
Waldkirch
Emmendingen
Gundelfingen
Bad Krozingen
Unterscheidung Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
Die Mietpreisbremse bedeutet, dass bei der Neuvermietung von Miet-Wohnungen die neue Miete nicht mehr beliebig hoch erhöht werden darf. Diese darf in Merzhausenn höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in aller Regel, sofern vorhanden, über einen Mietspiegel ermittelt. In Einzelfällen kann die ortsübliche Vergleichsmiete in der Gemeindeverwaltung angefragt werden oder es gibt eine „Verweis-Regelung“, in dem die Gemeinde sagt, unsere Mieten entsprechen denen von Nachbargemeinde xyz. Andere Städte haben sich trotz Mietenbremse gegen die Erstellung von Mietspiegeln entschieden.
Die Mietpreisbremse bedeutet:
Max. 10% über Vergleichsmiete bei Neuvermietung
Auch hier gilt die Mietenbremse: Altbauwohnungen und Denkmalschutz
Bei einem Mieterwechsel darf die neue Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das bedeutet, Sie müssen zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und dürfen dann maximal 10% bei der Neuvermietung über der Vergleichsmiete liegen. Aber es gibt Ausnahmen
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Der alte Mieterhat schon mehr als 10% über der Vergleichsmiete bezahlt. Dann müssen Sie keine Mietpreis-Senkung vornehmen und dürfen den alten Mietpreis weiterhin verlangen. Ein zusätzlicher Aufschlag auf die alte Miete ist aber nicht mehr zulässig
Es handelt sich um einen Neubau. Ein Neubau ist eine Wohnung, die nach dem 1.Oktober 2014 fertiggestellt ist. Das ist zunächst verwirrend, scheint aber vom Gesetzgeber so gewollt sein. Demach wird über die nächsten Jahre die Anzahl der Wohnungen, für die die Ausnahme gilt, automatisch steigen. Natürlich sofern es keine entsprechende Anpassung des Stichtages gibt.
Umfassende Sanierungen im Wert von mindestens 1/3 des Neubauwertes wurden vorgenommen. In diesem Fall gilt die Ausnahme ebenfalls.
Vermietung eines möblierten Zimmers, sofern diese nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Auch wenn der möblierte Wohnraum nur ein Teilbereich einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist. Aber nur in dem Fall, dass der Mieter dort alleine wohnt und nicht zusammen mit Partnern oder Familie wohnt. Das könnte zum Beispiel Pflegepersonal sein, dem man das Zimmer im Haus des zu pflegenden Vermieters überteuert vermieten möchte. Wie unsozial! [persönliche Meinung des Verfassers!]
Mietspiegel für Merzhausen: So ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete:
In Merzhausen gibt es aktuell keinen Mietspiegel. Ortsübliche Vergleichsmiete muss daher über die Miethöhe von drei vergleichbaren Wohnungen gefunden werden.
Die Kappungsgrenze bedeutet:
Max. 15% Mieterhöhung in 3 Jahren
Hier wurde lange Zeit eine Mieterhöhung vergessen. Doch jetzt geht es nur in kleinen Schritten vorwärts. Max. 15% in 3 Jahren sind nun mit der Kappungsgrenze erlaubt.
Die Kappungsgrenze bedeutet, dass ein Vermieter innerhalb von 3 Jahren die Miete maximal um 15% erhöhen darf. Früher lag der Wert bei 20%. Dieser ist jetzt in den meisten Bundesländern in den meisten Orten, in denen die Mietpreisbremse gilt, auf 15% gesenkt worden.
IN DER PRAXIS:
In der Praxis bedeutet das, dass ein Vermieter, der bisher deutlich unter Mietspiegel vermietet hat und sich nun gerne an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren möchte, länger benötigt, als zuvor. Eine 20%ige Mieterhöhung muss er nun etwa über vier Jahre verteilen,
BEACHTEN:
Die Kappungsgrenze sowie die Mietpreisbremse gelten zusammen. Das bedeutet, man darf zwar um 15% pro 3 Jahre erhöhen, jedoch niemals über die in der Mietenbremse definierten Obergrenzen.
Hier gilt die Kappungsgrenze nicht oder nur teilweise bei:
Neuvermietungen
Nach Modernisierungsmaßnahmen
Vergrößerung des Wohnraumes
Zuschlägen im Fall von Untervermietungen
gewerblicher Nutzung
5 Jahre Kündigungsschutz bei Umwandlung von Mietwohnung in Eigentumswohnung
Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen
Ein weiterer häufig nicht beachteter Aspekt ist die Verlängerung der Kündigungsfristen bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum. Dieser wurde gleichzeitig mit der Kappungsgrenze in 44 Städten in Baden Württemberg beschlossen und gilt auch in Merzhausen.
Ein Beispiel:
Ein Käufer erwirbt ein Haus mit 10 Mietwohnungen. Diese wandelt er in Eigentumswohnungen um und verkauft die einzelnen Eigentumswohnungen an Kleininvestoren, die theoretisch auch eine Wohnung zur Eigennutzung kaufen können, um diese selber zu nutzen. In diesem Fall hat der Mieter einen 5 jährigen Kündigungsschutz beginnend mit dem Eintrag des neuen Eigentümer im Grundbuch. Zusätzlich hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.
BEACHTEN:
Ist die Mietwohnung bereits in eine Eigentumswohnung umgewandelt, bevor der Mieter einzieht, gelten beim Verkauf die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen bei Eigenbedarf.
Kritik: Warum in Merzhausen kaum Nutzen entstanden ist.
Weniger Pro als Contra.
Kritik an der Mietpreisbremse in Merzhausen
Die Reaktion der Immobilien-Besitzer ist nicht verwunderlich. Bei einem Mieterauszug wird die Wohnung anschließend gar nicht mehr erneut vermietet. Es ist viel lukrativer, eine frei gewordene Wohnung auf dem Immobilienmarkt zu veräußern. Nicht selten kann ein Vermieter beim Verkauf einer Wohnung die kalkulatorischen Mieten der nächsten 40 Jahre auf einmal erzielen. Das bedeutet im Umkehrschluss:
Wenn ein Vermieter heute nicht verkauft, braucht er ungefähr 40 Jahre, bis sich seine Entscheidung, weiterhin zu vermieten, auszahlt. Berücksichtigt sind dabei, dass eine Mietwohnung auch Kosten und Renovierungen verursacht. Wer bei diesen Bedingungen auf eine Neuvermietung verzichtet und stattdessen die Wohnung verkauft, macht satte Gewinne. Mit der Zeit reduziert sich damit der mögliche Miet-Wohnraum. Wer es sich leisten kann, kauft heute sowieso eher eine Wohnung, anstelle diese zu mieten. Die Konsequenz ist, dass es mit der Zeit immer weniger Mietwohnungen für genau die Zielgruppe, für die ein Kauf nicht in Frage kommt, gibt. Stattdessen bekommen die, für welche ein Kauf finanziell möglich ist, viel leichter eine Wohnung als zuvor.
Ohne massiven (sozialen) Wohnungsbau und deren Förderung wird sich an dem grundlegenden Problem nichts ändern. Durch die Mietpreisbremse ist keine einzige neue Wohnung entstanden, sondern es verschwinden langsam mögliche Mietwohnungen zugunsten von Kaufimmobilien.
Kritik an der Kappungsgrenze in Merzhausen
Die Wirkung sieht weniger toll aus, als erhofft. Die Mietbremse Merzhausen funktioniert nicht gut.
Die Kappungsgrenze reduziert die Geschwindigkeit, mit der eine Mietwohnung auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden kann. Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung wird so eine Wohnung für Kapitalanleger weniger interessant. Stattdessen überwiegt der Interessentenkreis der Selbstnutzer. Dadurch laufen Mieter viel eher Gefahr, Opfer einer Eigenbedarfskündigung zu werden. Der Effekt ist nicht besonders ausgeprägt, jedoch auch nicht zu leugnen.
Daher ist die Kappungsgrenze ein zweischneidiges Schwert. Solange die vermietete Eigentumswohnung nicht verkauft wird, freut sich der Mieter. Sobald jedoch ein Verkauf ansteht, überlegt er sich, ob er nicht freiwillig einer größeren Mieterhöhung zustimmt, nur damit die Wahrscheinlichkeit einen Kapitalanleger als Käufer zu gewinnen, steigt.
EU Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Der Anfang vom Irrsinn
Sinn der Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU treibt so manchen Verbraucher in den Wahnsinn.
Bis vor Kurzem waren Bau- und Immobilienkredite schnell und einfach zu finden. Durch die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie haben es Verbraucher oft schwer, auf Anhieb einen Immobilienkredit zu erhalten. Oft müssen außerdem lange Wartezeiten bis zur Zustimmung durch das Kreditinstitut hingenommen werden. Die EU-Kreditrichtlinie schreibt Banken vor, wie sie Kredite vergeben und welche Anforderungen potenzielle Kreditnehmer erfüllen müssen. Die enge Auslegung der Richtlinie führt zu Problemen sowohl für Immobilienkäufer, Verkäufer und Banken. Dabei hat die Immobilienkreditrichtlinie ein ehrenwertes Ziel. Sie soll für mehr Transparenz und Sicherheit sorgen und kritische Kredite vermeiden. Inhalt der neuen Kreditrichtlinie zur Immobilienfinanzierung ist die strengere Beurteilung der Verbraucherbonität. Dies soll Klarheit bezüglich Tilgungsmodalitäten und finanziellen Möglichkeiten der Kreditnehmer schaffen. Die Tipps zur EU-Kreditrichtlinie beziehen sich auf die Immobilienkredite in allen Modellen, aber auch auf die Anschlussfinanzierung nach dem Hauskauf und Hausbau.
Vorteile der EU-Kreditrichtlinie für Verbraucher
Zum aktuellen Zeitpunkt können Verbraucher durch die Richtlinie der Kreditvergabe für Immobilien noch keine Vorteile erkennen. Mit der neuen Kreditrichtlinie erhalten Verbraucher nur noch Kredite unter erschwerten Bedingungen. Diese müssen zu ihnen und ihrem Einkommen sowie der möglichen Einkommensentwicklung passen. Damit soll die reibungslose Tilgung sichergestellt werden. Im Endeffekt ist damit aber die Regelung für Verbraucher ein Vorteil, da eine zu hohe Verschuldung vermieden und die Kreditwürdigkeit plausibel geprüft wird. Damit werden Zwangsvollstreckungen und die damit einhergehenden Folgen für Kreditnehmer gemindert.
Vorteile für Banken
Nur wer über die ausreichende Bonität verfügt, bekommt die Bewilligung für Immobilienkredite. Zahlungsausfälle mit langwierigen und kostenintensiven Verfahren sowie Maßnahmen für eine Zwangsvollstreckung könnten durch die EU-weite Richtlinie der Vergangenheit angehören. Auch wenn die fundierte Prüfung potenzieller Kreditnehmer Mehrarbeit bedeutet, schützen sich Banken vor nicht getilgten Finanzierungen und damit vor Mehrkosten.
Nachteile und Probleme für Verbraucher
Eine eingeschränkte Bonität kann heute bereits das Aus für den Wunsch zum Eigenheim bedeuten. Die zahlungsfähige und sichere Darstellung aller Bankkunden steht in der Bewertung im Vordergrund. Bankberater entscheiden heute viel strenger, da die Umsetzung der Richtlinie bisher noch nicht vollständig klar definiert ist. Für Häuslebauer mit geringer Bonität und Immobilienkäufer bringt die Veränderung durchaus Probleme in der Kreditvergabe mit sich.
Nachteile für Banken
Banken müssen mit einigen Einschränkungen bis hin zum Abschlussverbot bei nicht ausreichender Bonität von Antragstellern rechnen. Auch ist der zusätzliche Verkauf von Finanzprodukten mit einem Immobilienkredit gemeinsam verboten und wird von der Finanzaufsichtsbehörde strafrechtlich geahndet. Die umfassende Bonitätsprüfung ist mit mehr Arbeit verbunden und nimmt daher mehr Zeit von der Antragstellung bis zur Gewährung der Immobilienfinanzierung in Anspruch.
Probleme für private Immobilienverkäufer
Private Immobilienverkäufer sind die deutlichen Verlierer der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Wenn Interessenten lange auf eine Finanzierung warten oder bei vielen Banken vorsprechen müssen, kann sich der Verkaufstermin in die entfernte Zukunft verschieben. Eine schnelle und unkomplizierte Abwicklung scheint beinahe ausgeschlossen. Aber wir haben ein paar Tipps zur EU-Kreditrichtlinie und helfen, den Verkauf mit fachkundiger Unterstützung zu beschleunigen.
Lösungsansatz – der Makler hilft bei der Umsetzung
Wir arbeiten als Immobilienmakler mit unabhängigen Finanzierungsberatern zusammen und bieten Immobilienkäufern damit die Chance, die Schwierigkeiten der Immobilienkreditrichtlinie zu umgehen. Durch den zeitgleich erfolgenden Vergleich von 50 verschiedenen Banken verkürzen sich Wartezeiten und die gewünschte Immobilie kann schneller finanziert werden. Unsere Experten unterstützen Interessenten und Immobilienverkäufer, da es in beiden Fällen auf eine seriöse Darstellung und die perfekte Vorbereitung ankommt.
Finanzierungen durch unabhängige Vermittler avisieren
In über 50 Banken findet sich der passende Kredit für fast jedermann, sodass dem Wunsch nach einem Eigenheim schnell und sicher entsprochen werden kann. Unabhängige Makler und Berater helfen aber nicht nur bei der Kreditsuche, sondern legen im Kundenauftrag alle notwendigen Unterlagen für die Kreditbeantragung an. Die Vorbereitung der Unterlagen ist ein wichtiger Faktor für die Bewilligung, die ohne nachgereichte Dokumente oder unvollständige Unterlagen länger dauern oder ausbleiben würde. Durch unsere langjährige und seriöse Zusammenarbeit mit verschiedenen Finanzvermittlern und Finanzexperten bieten wir Ihnen die Chance, für jeden Ihrer Kaufinteressenten ein geeignetes Immobilienfinanzierungsangebot zu günstigen Konditionen zu erhalten. Als unabhängige Makler und Vermittler sind wir nicht an Konzerne und Banken gebunden, sodass sich die Suche nach vielseitigen Angeboten zu günstigen Zinsen vereinfacht.
Das Exposé – das Herz und die Seele beim Hausverkauf
Sie möchten Ihre Immobilie veräußern und suchen nach einem solventen und schnell zahlenden Käufer? Dann sind wir Ihr Ansprechpartner und Dienstleister, der Ihnen viel Arbeit erspart und den Problemen der EU-Kreditrichtlinie aus dem Weg geht. Die Lösung für den Verkauf einer Immobilie ist ein erfahrener Makler, der ein aussagekräftiges und ausdrucksstarkes Exposé anfertigt, es in renommierten Portalen veröffentlicht und sich um die Abwicklung von Besichtigungsterminen und die Überprüfung von Kaufinteressenten kümmert. Übertragen Sie auch die Bonitätsprüfung von Kaufinteressenten auf uns und entscheiden sich für eine Zusammenarbeit, die Ihnen viel Zeit und Geld spart. Sie erhalten ausschließlich Empfehlungen solventer Käufer und haben die Gewährleistung, dass es in der Abwicklung des privaten Verkaufs nicht zu Problemen kommt. Ihr Makler verfügt über Erfahrung und Kompetenz, über ein großes Netzwerk an Partnern und damit über effektive Optionen zur Veräußerung von Immobilien.
Fazit: Privatverkäufer haben es schwerer
Für Käufer und Verkäufer von Immobilien hat sich einiges verändert. Es ist schwer, einen Kredit zu bekommen und sein Eigenheim zu finanzieren. Ebenso schwierig ist es, geeignete Käufer zu finden und als Privatverkäufer nicht vor dem Problem zu stehen, dass der ursprünglich als solvent eingestufte neue Hausbesitzer nicht oder nur mit Verspätung zahlen kann. Die Problemlösung ist ein Makler, der alle wichtigen Dokumente zum finanzieren und für das Exposé, für die Kommunikation mit Finanzberatern und Banken bereitstellt. Zu günstigen Konditionen können Sie Ihren Verkauf optimieren und sich für einen Makler entscheiden, der durch sein großes Netzwerk geeignete Interessenten anspricht und sich auf Ihren Wunsch gleichzeitig um die Suche nach einem geeigneten Kredit für potenzielle Kaufinteressenten kümmert.
Gesetz zur Umsetzung der Kreditrichtlinie: „über Wohn-Immobilienkreditverträge für Verbraucher und zur Änderung der Richtlinien 2008/48/EG und 2013/36/EU und der Verordnung (EU) Nr.“
Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze?
Bei Gewerbe-Immobilien gilt die Mietpreisbremse nicht.
Die Mietpreisbremse greift bei der (Neu-)Vermietung von Mietwohnungen. Hier darf die neue Miethöhe nicht mehr beliebig erhöht werden. In Stuttgart darf die Miete nur noch höchstens 10% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Die Vergleichsmiete wird meistens über einen vorhandenen Mietspiegel ermittelt. So zum Beispiel auch in Stuttgart. Hier gibt es einen Mietspiegel.
Die Mietpreisbremse bedeutet in Stuttgart:
Höchstens 10% über Vergleichsmiete selbst bei Neuvermietung
In Stuttgart darf selbst bei einer Neuvermietung der Vermieter nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Als Vermieter müssen Sie daher zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Danach dürfen Sie als Vermieter dann nur noch höchstens 10% bei einer Neuvermietung über dem Durchschnitt liegen. Aber es gibt einige Ausnahmen von der Mietpreisbremse.
Diese Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse
Bei einem Neubau gilt die Mietbremse nicht
Falls der alte Mieterschon vorher mehr als 10% über der Vergleichsmiete bezahlt hat. Dann brauchen Sie keine Senkung der Miethöhe vornehmen. Hierbei ist es Ihnen erlaubt, den bisherigen Preis weiterhin auch vom neuen Mieter zu verlangen. Ein zusätzlicher Aufschlag ist allerdings nicht mehr zulässig
In dem Fall, dass es sich bei der Wohnung um einen Neubau handelt. Ein Neubau ist per Gesetzestext eine Wohnung, die nach dem 1.Oktober 2014 fertig gestellt wurde. Dass hier ein festes Datum gewählt wurde, ist bemerkenswert. Demnach reduziert sich über die nächsten Jahre die Anzahl der Wohnungen, für die eine Mietenbremse gilt ganz von selbst. Es sei denn, der Stichtag wird im Gesetz wieder geändert.
Es wurden tiefgreifende und umfassende Sanierungen vorgenommen. Und diese haben eine Mindesthöhe von mindestens 1/3 des Neubauwertes. In so einem Fall gilt die Mietpreisbremse ebenfalls nicht.
Mietspiegel für den Stuttgarter Raum:
Hier gibt es einen Mietspiegel. Dieser kann von der Stadt käuflich erworben werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete Stuttgart zu ermitteln: Link zum Suttgarter Mietspiegel
Was bedeutet die Kappungsgrenze in Stuttgart?
Max. 15% Mieterhöhung in 3 Jahren
Die Kappungsgrenze betrachtet einen Zeitraum von drei Jahren. In diesem darf die Miete nicht mehr als um 15% erhöhen werden. Früher lag der Wert bei 20%. Dieser ist jetzt auch in Stuttgart auf 15% gesenkt worden.
IN DER PRAXIS:
Für einen Vermieter, der bisher sehr günstig vermietet hat, ist das ungünstig. Denn um sich an die ortsüblichen Vergleichsmiete anzunähern, braucht dieser länger. Eine 20%ige Mieterhöhung muss er nun etwa über vier Jahre verteilen.
BEACHTEN:
Die Kappungsgrenze sowie die Mietpreisbremse gelten zusammen. Das bedeutet, man darf zwar um 15% pro 3 Jahre erhöhen, jedoch niemals über die in der Mietbremse definierten Obergrenzen.
Ausnahmen von der Kappungsgrenze;
Neuvermietungen
gewerblicher Nutzung
nach Modernisierungsmaßnahmen
Vergrößerung des Wohnraumes
Zuschlägen im Fall von Untervermietungen
5 Jahre Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen
Die Verlängerung der Kündigungsfristen bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum wird häufig an dieser Stelle vergessen. Denn dieser wurde gleichzeitig mit der Kappungsgrenze in 44 Städten in Baden Württemberg beschlossen und gilt auch in Stuttgart.
Ein Beispiel:
Ein Käufer erwirbt ein Haus mit 10 Mietwohnungen. Diese wandelt er dann in Eigentumswohnungen um. Anschließend verkauft er die einzelnen Eigentumswohnungen an Kapitalanleger. Diese können theoretisch auch eine Wohnung zur Eigennutzung kaufen. In diesem Fall hat der alte Mieter aber einen 5 jährigen Kündigungsschutz. Dieser beginnt mit dem Eintrag des neuen Eigentümer im Grundbuch. Zusätzlich hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.
Ausnahme vom verlängerten Kündigungsschutz:
Der Mieter zieht erst ein, NACHDEM die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. In dem Fall gelten beim Verkauf die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen bei Eigenbedarf. Ein Eigenbedarf muss aber korrekt begründet werden.
Kritik: Warum in Stuttgart kaum Nutzen entstanden ist
Kritik an der Mietenbremse in Stuttgart
Die Reaktion der Eigentümer von Wohnimmobilien ist nicht verwunderlich. Eine Neuvermietung findet bei einem Auszug eines Mieters nur noch selten statt. Es scheint viel rentabler, eine freie Eigentumswohnung auf dem Immobilienmarkt zu veräußern. Nicht selten kann ein Verkäufer die kalkulierte Miete der nächsten 40 Jahre auf einen Schlag erhalten. Das bedeutet im Umkehrschluss:
Wenn der bisherige Vermieter nicht heute verkauft: dann braucht er ungefähr 40 Jahre, bis sich das auszahlt. Denn die Mietpreisbremse verhindert, dass ein Vermieter eine dem hohen möglichen Kaufpreis angepasste Miete erhalten kann. Dass eine Mietwohnung auch Kosten und Renovierungen verursacht, ist berücksichtigt. Wer bei diesen Konditionen auf eine Neuvermietung verzichtet macht stattdessen beim Verkauf satte Gewinne.
Mit der Zeit reduziert sich damit die Anzahl der verfügbaren Mietwohnungen. Wer es sich leisten kann, kauft heute eine Wohnung, anstelle diese zu mieten. Für die, die sich das nicht leisten können, bleiben mit der Zeit immer weniger Mietwohnungen. Stattdessen bekommen die, für welche ein Kauf finanziell möglich ist, viel leichter eine Wohnung als zuvor.
Ohne gezielten und forcierten (sozialen) Wohnungsbau und deren umfassender Förderung wird sich an dem Problem nichts ändern. Durch die Mietenbremse ist keine einzige neue Wohnung entstanden. Stattdessen verschwinden langsam mögliche Mietwohnungen zugunsten von Kaufimmobilien.
Kritik an der Kappungsgrenze in Stuttgart
Die Kappungsgrenze in Stuttgart reduziert die Möglichkeiten eines Vermieters die Miethöhe auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen. Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung wird so eine Wohnung für Kapitalanleger weniger interessant. Stattdessen überwiegt der Interessentenkreis der Selbstnutzer. Dadurch laufen Mieter viel eher Gefahr, Opfer einer Eigenbedarfskündigung zu werden. Der Effekt ist nicht besonders ausgeprägt, jedoch auch nicht zu leugnen.
Daher ist die Kappungsgrenze ein zweischneidiges Schwert. Solange die vermietete Eigentumswohnung nicht verkauft wird, freut sich der Mieter. Sobald jedoch ein Verkauf ansteht, überlegt er sich, ob er nicht freiwillig einer größeren Mieterhöhung zustimmt, nur damit die Wahrscheinlichkeit einen Kapitalanleger als Käufer zu gewinnen, steigt.
Doch Vorurteile sind für Manche wichtig!
Glücklich ist, wer sich von Vorurteilen lösen kann. Denn er hat die Möglichkeit die positive Ausnahme zu finden. Da ist der Politiker, der sich tatsächlich zum Wohle der Wähler einsetzt. Und selbst gegen alle Schwierigkeiten seiner Wahlversprechen treu bleibt. Da ist der Journalist, der nicht manipulieren möchte. Stattdessen bietet er seinen Lesern ein umfassendes Bild der Lage.
Wir denken: sobald der Verkäufer bezahlen muss, wird sich die Spreu vom Weizen trennen. Denn auf einmal wird es klar: vor der Beauftragung sollte man die Leistung der Makler vergleichen. Wir erwarten vom Bestellerprinzip:
Manchmal stoße ich in einem ersten Beratungsgespräch auf skeptische Kunden. Viel zu häufig hatte der Kunde schon Kontakt mit Kollegen, die es doch umsonst machen. Warum also etwas bezahlen. Man kann dann in so einem Fall den zukünftigen Kunden fragen, ob er denn bei einem Autounfall einem Anwalt trauen würde, der zu ihm kommt und sagt: „Ich werde von der Gegenpartei bezahlt und vertrete Sie kostenlos vor Gericht.“ Jeder versteht sofort, dass das ein sehr schlechter Deal ist. Warum sollte dann der Verkäufer einen Vorteil haben, wenn der Makler von der anderen Seite bezahlt wird?
