Die Finanzaufsicht warnt vor Immobilien-Teilverkauf
Die Finanzaufsicht hat vor dem Kauf von Immobilien-Teilverkäufen gewarnt. Das sind komplexe Immobilien-Modelle, bei denen mehrere Personen sich eine Immobilie teilen und jeder einen Teil davon besitzt.
Bei einem Teilverkauf verkauft einer der Teilbesitzer seinen Anteil an einer Immobilie. Dadurch kann es zu einer Änderung der Eigentümerstruktur kommen und die verbleibenden Teilbesitzer können Probleme bekommen.
Die Finanzaufsicht Bafin hat jetzt vor den Risiken von Teilverkäufen gewarnt. Sie sagt, dass es bei diesen Modellen oft sehr kompliziert ist, den Wert der Immobilie genau zu bestimmen. Das kann dazu führen, dass Teilbesitzer nicht den richtigen Preis für ihren Anteil bekommen oder sogar Geld verlieren.
Außerdem kann es passieren, dass die Teilbesitzer bei einem Teilverkauf die Kontrolle über die Immobilie verlieren. Das kann passieren, wenn ein neuer Teilbesitzer zum Beispiel andere Ideen hat und Veränderungen an der Immobilie vornehmen will, die den anderen Teilbesitzern nicht gefallen.
Hier wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Kostensituation selten vorteilhaft ist. Zu den laufenden bisherigen Nebenkosten kommen häufig auch Nutzungsentgelte.
Die Finanzaufsicht rät deshalb, bei Teilverkäufen sehr vorsichtig zu sein und sich gut zu informieren. Es ist wichtig, den Wert der Immobilie genau zu kennen und zu überprüfen, wer die anderen Teilbesitzer sind.
Es kann auch hilfreich sein, sich von einem unabhängigen Experten beraten zu lassen, der einem bei der Bewertung der Immobilie und der Risiken helfen kann.
Insgesamt ist es wichtig, sich bewusst zu sein, dass Teilverkäufe von Immobilien sehr kompliziert sein können und dass es Risiken gibt. Man sollte deshalb vorsichtig sein und sich gut informieren.
Der Teilverkauf birgt Risiken
Komplexe Modelle beim Teilverkauf
Beim Teilverkauf handelt es sich um eine Art des Verkaufs von Immobilien, bei dem der Verkäufer einen Teil der Immobilie behält und der Käufer nur einen Teil der Immobilie erwirbt. Der Käufer erhält dann das Recht, den verbleibenden Teil der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu einem vorher vereinbarten Preis zu erwerben.
Allerdings gibt es immer mehr komplexe Modelle, die beim Teilverkauf von Immobilien zum Einsatz kommen. Die Finanzaufsicht warnt davor, dass diese Modelle oft schwer zu verstehen sein können und dass sie ein höheres Risiko mit sich bringen können. Es ist wichtig, dass man als Käufer genau versteht, was man kauft und welches Risiko damit verbunden ist.
Die BaFin sagt, dass es wichtig ist, dass man sich vor dem Kauf gründlich über das Modell informiert. Man sollte sich die Zeit nehmen, um die Bedingungen sorgfältig zu lesen und zu verstehen. Wenn man Zweifel hat oder etwas nicht versteht, sollte man sich an einen unabhängigen Experten wenden, der einem helfen kann, die Risiken und Chancen zu verstehen.
Die BaFin empfiehlt auch, dass man sich vor dem Kauf über den Verkäufer und das Unternehmen, das das Modell anbietet, informiert. Man sollte sicherstellen, dass das Unternehmen seriös ist und dass es sich um ein etabliertes Unternehmen handelt. Es ist auch wichtig zu überprüfen, ob das Unternehmen bei der BaFin registriert ist und ob es alle notwendigen Genehmigungen hat.
Insgesamt ist es wichtig, dass man beim Teilverkauf von Immobilien sehr vorsichtig ist. Man sollte sich gründlich informieren und sicherstellen, dass man das Risiko versteht, das man eingeht.
Focus Top Makler 2015 – 2023
ausgezeichnet vom Focus Spezial Magazin
2015 bis 2023 „Top Immobilienmakler“
Jahrelange konsequent gute Arbeit zur Zufriedenheit der Kunden zahlt sich aus. Wir wurden erneut vom Focus Magazin ((Link zu Focus Spezial: https://www.focus.de/immobilien/kaufen/immobilienatlas/ )) für das Jahr 2023 ausgezeichnet und gehören damit offiziell zu der Liste der Top-Makler in Deutschland. Mehr Informationen zum Immobilien Atlas vom Focus Magazin und der Liste der „Focus Top Immobilienmakler 2023„
So wird man Focus Top Makler?
Die Auswahl erfolgt aufgrund von Bewertungen aus Immobilienportalen, auf Grundlage von IVD-Regionalverbänden sowie durch KollegInnen-Empfehlungen. Der Focus Top-Makler muss also in verschiedenen Disziplinen gut punkten und muss sogar unter Kollegen einen guten Ruf haben.
Vorteile
Zunächst ermöglicht diese Auszeichnung uns, als kundenorientierten Makler, nach außen hin unsere Kompetenz zu zeigen und zu belegen. Zusätzliche Werbeangebote, die der Focus natürlich gerne verkauft, sind zum Erreichen der Auszeichung „Top Immobilienmakler“ nicht notwendig. Lediglich das Benutzen eines Focus-eigenen Logos oder spezieller Anzeigen lässt sich der Verlag bezahlen. Dies ist aber für keinen Makler Pflicht. Die Liste der Top Immobilienmakler ist lang. Wir sind nicht der einzige Top Makler. ca. 1.000 Makler sind laut Aussage von Focus gelistet.
Alle Top-Makler, die sich zurecht zu den besten Immobilienmaklern Deutschlands zählen dürfen, werden in einer ausführlichen Liste sortiert nach Bundesländern bzw. Regionen aufgeführt. Zusätzliche Informationen, wie zum Beispiel die Anzahl der Mitarbeiter, die Preisregionen, die Bewertungen und vieles mehr werden ebenfalls in der langen Liste der besten Makler erwähnt. Verkäufer können sich so aus der Liste eine Reihe von in Frage kommenden Top Maklern aussuchen und diese anschließend kontaktieren.
Top-Makler auswählen
Zunächst sollte sich ein Kunde darüber im Klaren sein, welche Art von Top-Makler er beauftragen möchte. Denn hier gibt es große Unterschiede und bereits diese Vorauswahl entscheidet über den anschließenden Erfolg oder über eventuell zu erwarten gewesene Enttäuschungen.
a) der Käufer-Makler
Der Käufer-Makler hat in Zeiten der hohen Nachfrage und des geringen Angebotes ein sehr einfaches und effektives Geschäftsmodell. Um für seine Kaufinteressenten an geeignete Immobilien zu kommen, bietet er meist dem Verkäufer eine kostenlose Tätigkeit an. Anschließend wird schnell einer der Käufer präsentiert (die die Provision bezahlen) und kurzfristig ein Abschluss beim Notar vorgenommen. Verkäufer, die sich im Klaren sind, dass ein Käufer-Makler bevorzugt die Interessen des Käufers vertreten muss, und damit bei Preisverhandlungen eher geneigt ist, den Weg nach unten zu beschreiten, sind hier richtig aufgehoben.
Verkäufer, die glauben, dass ein Käufer-Makler nur die Interessen des Verkäufers vertritt, dürfen sich fragen, ob sie auch das folgende Angebot annehmen würden: Wenn nach einem Verkehrsunfall der Anwalt der Gegenseite auf Sie zukommt und Ihnen anbietet, Sie vor Gericht kostenlos zu vertreten… Würden Sie davon ausgehen, dass das Ergebnis in Ihrem Sinne ist? Meine Meinung ist, dass in dieser Gruppe sehr viel seltener Top Immobilienmakler anzutreffen sind.
Vorteile des Käufer-Maklers aus Verkäufersicht
meistens günstig („provisionsfrei für Verkäufer“)
große Interessentenkartei, aus der schnell ein Käufer gefunden werden kann
schnelle Abwicklung
Nachteile des Käufer-Maklers aus Sicht des Verkäufers
kein Schutz für Verkäufer vor schlechten Geschäften
bestenfalls neutrale Verhandlungsführung, meist aber einseitig auf Käuferseite
keine Ausrichtung auf den optimalen Preis für Verkäufer. Der erste Käufer bekommt den Zuschlag.
b) der Doppelmakler
Der Doppelmakler ist die am nächst häufigsten anzutreffende Makler-Gruppe. Diese lässt sich von beiden Vertragsparteien bezahlen und setzt damit ein deutliches Zeichen, nicht die Interessen einer einzelnen Partei einseitig vertreten zu müssen. Ein Doppelmakler, der seine Neutralität ernst nimmt, ist das ideale Gleichgewicht zwischen Verkäufer und Käufer. Es werden ausgewogene Preise erzielt, ohne Gefahr laufen zu müssen, als Verkäufer völlig über den Tisch gezogen zu werden.
Vorteile des Doppel-Maklers aus Sicht des Verkäufers
guter Mittelweg zwischen bester Preis und schlechtester Preis
ausreichend Budget, um gute Werbung zu machen
viele Top Immobilienmakler arbeiten nach diesem Modell
Nachteile des Doppel-Maklers aus Sicht des Verkäufers
Interessen der Käuferseite müssen dennoch mit berücksichtigt werden.
Wird bei Preisverhandlungen eher bestrebt sein, einen Mittelweg zu gehen und beide Parteien zu berücksichtigen.
Auch hier wird oft dem ersten Käufer der Zuschlag erteilt, ohne zu prüfen, ob es noch jemanden gibt, der mehr bezahlen würde.
c) der echte Verkäufer-Makler
„Der reine Verkäufer-Makler“ ist ein Spezialist. Entsprechend selten ist er zu finden. Der Verkäufer-Makler hat sich voll und ganz auf die Interessen des Verkäufers spezialisiert. Damit dieser Top Immobilienmakler im Ernstfall nicht die Interessen der Käuferseite vertreten muss, lässt sich dieser Verkäufer-Makler ausschließlich vom Verkäufer bezahlen. Der Verkäufermakler hat damit die Möglichkeit, in Preisverhandlungen und der Notarterminvorbereitung sehr viel stärker die Interessen des Verkäufers zu vertreten.
Vorteile des Verkäufer-Maklers aus Verkäufersicht
sein einziger Vertragspartner ist der Verkäufer
darf auch einseitig Partei für den Verkäufer ergreifen
Preisverhandlungen gehen zugunsten des Verkäufers aus
Der Top Immobilienmakler hat hier keine Pflicht zur „Neutralität“
er erzielt tendenziell die besseren oder besten Preis im Verkauf
er prüft in der Regel, ob es höhere Gebote gibt
„provisionsfrei für Käufer“ lockt sehr viel mehr Interessenten an. Mehr Auswahl für den Verkäufer.
Nachteile des Verkäufer-Maklers
der Verkäufer-Makler wird sich seine Tätigkeit exklusiv für den Verkäufer in Form von sehr gut durchdachten Maklerverträgen absichern. Ein am Makler „vorbeiarbeiten“ ist hier nicht mehr möglich. Der Verkäufer-Makler muss sich 100% auf den Verkäufer verlassen können, um den maximalen Erfolg erreichen zu können.
Der Verkäufer-Makler erzielt in aller Regel für den Verkäufer deutlich bessere Erlöse, als ein Käufermakler, da er sich in Vertrags und Preisverhandlungen einseitig auf die Seite des Verkäufers stellen darf.
Fazit:
Ein Makler, der nur die Interessen des Verkäufers vertritt, ist die beste Wahl beim Verkauf einer Immobilie. Achten Sie darauf, dass dieser Makler nicht (auch nicht versteckt) von der Käuferseite bezahlt wird, da dies die Mutter aller Interessenskonflikte ist.
Sonnenland Immobilien hat sich darum bereits sehr früh entschieden, ganz konsequent den Weg des Verkäufer-Maklers zu gehen und so von Anfang an für den Kunden, den Verkäufer, Vertrauen und Sicherheit bei der Auswahl seines persönlichen „Top Immobilienmakler“ zu schaffen.
Im Rahmen einer Mehrerlösvereinbarung verkaufen wir Ihre Immobilie sogar völlig ohne zusätzliche Kosten für Sie!
Vorteile:
garantierter fairer Verkaufspreis ohne jede Diskussion.
der Makler verdient nur an dem, was er mehr erlöst.
keine versteckten Kosten
Die herkömmliche Vermarktung sieht vor, dass Sie die Provision tragen. Der Mehrerlös ist dabei in den meisten Fällen größer als Ihre Provision, so dass Sie selbst in dieser Variante ebenfalls in den meisten Fällen kostenlos von Sonnenland profitieren.
10 Gründe
warum Sonnenland als Immobilienmakler in Breisach so erfolgreich Immobilien verkauft:
Das Video zeigt, wie Sonnenland Ihre Immobilie schnell, einfach und sicher verkaufen wird und wieso auch Sie begeistert sein werden. Ihr Haus würde Sonnenland wählen!
Und so finden die Sonnenland Makler Breisach am Rhein den besten Käufer für Ihre Immobilie: Wir setzen Ihre Immobilien gekonnt in Szene und befeuern alle Werbekanäle. Nach dem Motto „Wenn es einen Käufer gibt, dann finden wir ihn“ geben wir stets das Beste!
Ihr Makler für Breisach: Peter Eppich
In der Regel passiert es dann, dass wir recht schnell einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden haben und in den meisten Fällen sogar unerwünschte Preisverhandlungen vermieden werden können.
Fragen die Sie mit Sonnenland vergessen können:
Welche Dokumente müssen Sie dem Käufer unaufgefordert vorlegen, um einer eventuellen Haftung zu entgehen?
Was ist der richtige Wert Ihrer Immobilie? Der, den die Bank des Käufers nennt?
Wie können Sie sicher sein, dass es nicht noch jemand gibt, der Mehr bezahlt. Und wie finden Sie diesen?
Wer vertritt Sie vor dem Notartermin?
Wie schützen Sie sich vor Zahlungsausfällen?
Ist das bald Ihre Erfolgsstory?
Herr Wurf versucht schon lange seine eigentlich sehr hübsche Immobilie in Breisach zu verkaufen. Er ist kein Fotograf, hat aber so gut wie möglich mit dem eigentlich sehr guten Handy seine Immobilie fotografiert. Die Fotos hat er bei einer Immobilienbörse inseriert. Anfangs kamen sehr viele Anfragen. Die Besichtigungen verliefen jedoch sehr ernüchternd. Alle wollten den Preis ordentlich drücken. Als Argument wurde sehr oft genannt, dass die Bank das Objekt deutlich niedriger bewerten würde.
Auch die Kommunikation mit Interessenten gestaltete sich oft schwierig. Vor allem Banken wollten allzuoft Unterlagen, von denen er noch nie etwas gehört hat. Kubatur, Baulastenverzeichnis, Baubeschreibung, und vieles mehr.
Auch in Zeitungen hat Herr Wurf oft inseriert, allerdings mit nur sehr geringem Erfolg.
Da Herr Wurf nun mehr als ein halbes Jahr inseriert, sucht er im Internet nach einem Makler für Ehrenkirchen, der ihm beim Verkauf helfen soll.
Er hat mehrere Makler eingeladen. Diese haben ihn aber nicht begeistert. Nur Herr Eppich hat einen guten Eindruck hinterlassen.
Und das obwohl Herr Eppich kein gutes Haar an seinem Selbstversuch gelassen hat. Die Liste der Fehler, die er selbst gemacht hat, war wenig schmeichelhaft. Herr Eppich erklärte nämlich klar und höflich, wieso Privatverkäufer auf der einen Seite fast nur Schnäppchenjäger anziehen und in den seltensten Fällen die Unterlagen der Immobilie so aufbereiten können, dass den Banken eine 100% Finanzierung ermöglicht werden kann. Fehlen Unterlagen, so wird der Risikoaufschlag für die Bank größer.
Es lag also doch irgendwie an der Art der Vorbereitung und Präsentation. Ein Charmeur ist Herr Eppich jedenfalls nicht.
Hier hat Herr Eppich aber von allen Mitbewerbern am deutlichsten gepunktet. Seine Exposees und 360° Touren sind ein absoluter Hingucker. Herr Wurf hat jetzt verstanden, dass sowohl besonders solvente Käufer wie auch deren Banken besondere Anforderungen an die Präsentation einer Immobilie haben.
Bei Herrn Eppich ist das Konzept auf jeden Fall aufgegangen. Nach wenigen Wochen wurde der Notartermin ohne weitere Preisverhandlung abgehalten.
Herrn Eppichs Provision zahlt Herr Wurf gern, vor allem, weil Herr Eppich sogar einen höheren Preis erzielen konnte. Herr Wurf ist zufrieden.
Im Rahmen einer Mehrerlösvereinbarung verkaufen wir Ihre Immobilie sogar völlig ohne zusätzliche Kosten für Sie!
Vorteile:
garantierter fairer Verkaufspreis ohne jede Diskussion.
der Makler verdient nur an dem, was er mehr erlöst.
keine versteckten Kosten
Die herkömmliche Vermarktung sieht vor, dass Sie die Provision tragen. Der Mehrerlös ist in den meisten Fällen größer als Ihre Provision, so dass Sie selbst in dieser Variante ebenfalls in den meisten Fällen kostenlos von Sonnenland profitieren.
Die Gründe, warum Sonnenland als Immobilienmakler in Bad Krozingen so erfolgreich verkauft:
Das Video zeigt, wie Sonnenland Ihre Immobilie schnell, einfach und sicher verkaufen wird und wieso auch Sie begeistert sein werden. Ihr Haus würde Sonnenland wählen!
Und so finden die Sonnenland Makler Bad Krozingen den besten Käufer für Ihre Immobilie: Wir setzen Ihre Immobilien gekonnt in Szene und befeuern alle Werbekanäle. Nach dem Motto „Wenn es einen Käufer gibt, dann finden wir ihn“ geben wir stets das Beste!
Ihr Makler für Bad Krozingen: Peter Eppich
In der Regel passiert es dann, dass wir recht schnell einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden haben und in den meisten Fällen sogar unerwünschte Preisverhandlungen vermieden werden können.
Fragen die Sie mit Sonnenland vergessen können:
Welche Dokumente müssen Sie dem Käufer unaufgefordert vorlegen, um einer eventuellen Haftung zu entgehen?
Was ist der richtige Wert Ihrer Immobilie? Der, den die Bank des Käufers nennt?
Wie können Sie sicher sein, dass es nicht noch jemand gibt, der Mehr bezahlt. Und wie finden Sie diesen?
Wer vertritt Sie vor dem Notartermin?
Wie schützen Sie sich vor Zahlungsausfällen?
Panoramafotografie als Erfolgsrezept des Sonnenland Maklers auch in Bad Krozingen
Als Mittel zum Erfolg setzen die Sonnenland Immobilienmakler Bad Krozingen spezielle Präsentationstechniken ein, wie zum Beispiel die Panoramafotografie. Hierbei werden extreme Weitwinkel – oft sogar 20-40 einzelne Fotos – aneinandergereiht und nahtlos verschweißt. Dadurch ergeben sich unglaublich repräsentative Blickwinkel und Lagefotos. Hier das Beispiel vom Kurpark in Bad Krozingen
Ein Beispiel für eine Panoramafotografie
Machen Sie jetzt eine Bewertung für Ihre Immobilie in Bad Krozingen!
Wir haben etwas gegen schlaflose Nächte und versteckte Klauseln. Bei uns gibt es keine unerwarteten Überraschungen.
Ist das bald Ihre Erfolgsstory?
Herr Wurf versucht schon lange seine eigentlich sehr hübsche Immobilie in Bad Krozingen zu verkaufen. Er ist kein Fotograf, hat aber so gut wie möglich mit dem eigentlich sehr guten Handy seine Immobilie fotografiert. Die Fotos hat er bei einer Immobilienbörse inseriert. Anfangs kamen sehr viele Anfragen. Die Besichtigungen verliefen jedoch sehr ernüchternd. Alle wollten den Preis ordentlich drücken. Als Argument wurde sehr oft genannt, dass die Bank das Objekt deutlich niedriger bewerten würde.
Auch die Kommunikation mit Interessenten gestaltete sich oft schwierig. Vor allem Banken wollten allzuoft Unterlagen, von denen er noch nie etwas gehört hat. Kubatur, Baulastenverzeichnis, Baubeschreibung, und vieles mehr.
Auch in Zeitungen hat Herr Wurf oft inseriert, allerdings mit nur sehr geringem Erfolg.
Da Herr Wurf nun mehr als ein halbes Jahr inseriert, sucht er im Internet nach einem Makler für Bad Krozingen, der ihm beim Verkauf helfen soll.
Er hat mehrere Makler eingeladen. Diese haben ihn aber nicht begeistert. Nur Herr Eppich hat einen guten Eindruck hinterlassen.
Und das obwohl Herr Eppich kein gutes Haar an seinem Selbstversuch gelassen hat. Die Liste der Fehler, die er selbst gemacht hat, war wenig schmeichelhaft. Herr Eppich erklärte nämlich klar und höflich, wieso Privatverkäufer auf der einen Seite fast nur Schnäppchenjäger anziehen und in den seltensten Fällen die Unterlagen der Immobilie so aufbereiten können, dass den Banken eine 100% Finanzierung ermöglicht werden kann. Fehlen Unterlagen, so wird der Risikoaufschlag für die Bank größer.
Es lag also doch irgendwie an der Art der Vorbereitung und Präsentation.
Und hier hat Herr Eppich von allen Mitbewerbern am deutlichsten gepunktet. Seine Exposees und 360° Touren sind ein absoluter Hingucker. Herr Wurf hat jetzt verstanden, dass sowohl besonders solvente Käufer wie auch deren Banken besondere Anforderungen an die Präsentation einer Immobilie haben.
Bei Herrn Eppich ist das Konzept auf jeden Fall aufgegangen. Nach wenigen Wochen wurde der Notartermin ohne weitere Preisverhandlung abgehalten.
Herrn Eppichs Provision zahlt Herr Wurf gern, vor allem, weil Herr Eppich sogar einen höheren Preis erzielen konnte. Herr Wurf ist zufrieden.
Wir nutzen einen ganz eigenen Stadtplandienst auf der Grundlage von Open Streetmap. So haben wir für Bad Krozingen einen eigenen Stadtplan erstellt, den wir unseren Kunden gern zur Verfügung stellen.
In dieser Kartenvariante werden die Radwege in und rund um Bad Krozingen gezeigt.
Wie ist die PLZ von Bad Krozingen?
Bad Krozingen hat die PLZ 79189 im Kernort und in den Ortsteilen.
Immobilienmakler Freiburg: für alle Menschen und für alle Generationen!
Der Sonnenland Immobilienmakler für Freiburg & Breisgau bietet Ihnen 3 entscheidende Vorteile.
1. Profit mit gutem Gewissen
So gelingt es Ihnen den Erlös zu optimieren.
solventere Käufer: Sie erreichen mit dem Sonnenland Immobilienmakler Freiburg & Breisgau die solventesten Käuferkreise. Dadurch reduziert sich nicht nur die Notwendigkeit von Preisnachlässen. Weil ein führendes Marketing und besonders professionelle Präsentationen insbesondere solvente Käufer anlockt.
Denn damit kann Ihr Sonnenland Makler Freiburg & Breisgau Verhandlungen beim Preis stets zu Ihren Gunsten wenden. Mit gutem Gewissen erhalten Sie einen sehr guten und gleichzeitig fairen sowie am Markt orientierten Preis für Ihre Immobilie
übrigens: die intelligente Wahl des Verkaufspreise spielt eine wichtige Rolle:
keine Chance für Geier: durch eine ehrliche Präsentation können Käufer bereits erkennen, ob die Immobilie geeignet ist. Sie müssen sich daher nicht mehr mit Jägern nach Schnäppchen beschäftigen. Denn diese nutzen jeden Mangel als Gelegenheit für Rabatte. Und was vorher bekannt war, kann nicht mehr für Rabatte benutzt werden.
Finanzierung optimieren: denn auch solvente Käufer möchten oft einen Kredit. Diese wichtige Fakten helfen Ihren Käufern eine schnelle und gute Finanzierung zu erhalten:
alle Angebote sind provisionsfrei für Käufer. Daher kann der Käufer mit mehr Eigenkapital rechnen. Dieses reduziert die Höhe der Zinsen.
vollständige und einfach abrufbare Unterlagen führen ebenfalls zu besseren Bedingungen und schnelleren Zusagen der Bank.
Da der Käufer bessere Konditionen bekommt muss er den Kaufpreis weniger drücken. Alle Parteien profitieren davon.
Die Sonnenland Makler Freiburg & Breisgau schützen Sie vor allen unliebsamen Überraschungen beim Verkauf Ihrer Immobilie
Ihr Schutz:
Bei der Gestaltung von Inseraten und Exposee-Texten gehen Sie keine rechtlichen Risiken ein.
Bei der Auswahl der Interessenten machen Sie keine Fehler, da Sie ausschließlich geprüfte und solvente Käufer zur Auswahl gestellt bekommen.
Der geprüfte Notarvertrag sichert Ihnen den Kaufpreis in voller Höhe und befreit Sie vor eventuellen Haftungsfallen.
Das Geld kommt zur rechten Zeit: Sie müssen nicht lange auf Ihr Geld warten, die Fälligkeit ist notariell geregelt.
Sie erhalten einen geprüften Vorentwurf bereits 14 Tage vor dem eigentlichen Termin.
Für alle Parteien ist die Zug-um-Zug Abwicklung ohne unangenehme Überraschungen eine echte Sicherheit.
Die Verkaufsangelegenheit ist übrigens durch eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung des Maklers auch vor völlig unerwarteten Wendungen abgesichert.
Sie behalten stets die volle Kontrolle über den Verkaufsablauf und zahlen nur bei Erfolg.
3. Komfort
Beim Sonnenland-Makler erhalten Sie die entspannteste Möglichkeit des Immobilienverkaufes.
Inhalt
Sie erhalten einen Rund-Um-Sorglos-Service.
Wir reduzieren den Tourismus bei Besichtigungen.
Wir beantworten für Sie alle unbequemen Fragen.
Aus vielleicht hunderten Kandidaten wählen wir für Sie die Besten aus.
Nach nur wenigen Terminen haben wir schon die ersten Kandidaten gefunden.
Bei Besichtigungen gehen Sie einfach spazieren, denn Ihr Makler regelt den Rest.
Wir prüfen für Sie die Bonität der Käufer.
Wir erledigen das und mehr: Auszüge aus dem Grundbuch, Baulasten, Kosten für die Erschließung, Altlasten, Teilungserklärungen, Protokolle der WEG, etc…
Wir übernehmen die komplette Vorbereitung des Termines beim Notar.
Wieso Makler?
Nichts spricht gegen einen guten Makler. Oder doch? Lassen Sie uns hinsehen:
Kosten für den Makler
Oft hört man: „Ich möchte mir die Provision ersparen. Der Makler kostet zu viel Geld.“ Doch das Gegenteil ist der Fall!
Denn praktisch alle Verkäufe von Privat gehen im Schnitt 10-20% zu günstig über den Tisch.
Warum ist das so?
Denn ein guter Makler erreicht auch besonders solvente Zielgruppen, die einem Privatverkäufer nur selten offen stehen.
Professoren
Führungskräfte
Geschäftsführer
Unternehmer
Amtsträger
etc…
Weil diese Königsgruppe Ansprüche hat, die nur ein guter Makler bedienen kann. Zum Beispiel bereitet ein guter Makler alle Unterlagen so gut auf, dass Banken sich bei der Genehmigung eines Darlehens wesentlich leichter tun.
Neugierig? Weitere Gründe können Sie in meinem Vortrag zum Thema ansehen:
Denn unseriösen Käufer werden abgeschreckt. Solvente Interessenten dagegen angelockt.
Sind billige Makler gut für Ihre Immobilie?
Fragen Sie sich, warum dieser Makler es nötig hat, billiger zu sein. Fragen Sie sich auch, wie ein Makler, der sich selbst nicht gut verkaufen kann, jemals Ihre Immobilie gut verkaufen kann. Vielleicht verkauft er Ihre Immobilie ja auch billiger?
Leistungen
Wenn Sie bis hierher beim Lesen gekommen sind, sind Sie bestimmt gespannt, was ich so im Hintergrund für Sie alles bewerkstelligen kann. Viel Freude beim Stöbern!
Wir inserieren in allen großen Portalen, wie zum Beispiel Immoscout24.de, Immowelt.de, bei ebay-Kleinanzeige, dem IVD-Portal ivd24.de sowie über hundert weitere Portale. Weil wir die größten Portale getestet haben, können Sie sich entspannen. Und hier ist unser Ergebnis: Test Immobilienportale ein Vergleich 2018
Sonnenland Immobilien – ein Bekenntnis zum Guten
Lesen sie hier, was Sonnenland Immobilien so ganz besonders macht!
Inhalt
Voll und ganz Mensch – damit können Sie leben…
Wertschätzung
Erinnerungen
… können nicht verkauft werden. Aber der Wert guter Erinnerungen spiegelt sich in dem wieder, wie viel Ihnen die Immobilie selber wert ist. Bedeutet die Immobilie Ihnen viel, suchen Sie auch nach einem Makler, der mit diesem emotionalen Wert gut umgeht.
Als Verkäufer: es ist ein Stück Ihres Lebens. Ob Ihr altes Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Gewerbebetrieb. Sie haben unvorstellbar viele Jahre an Zeit, Energie und Lebenskraft in Ihre Immobilie gesteckt oder sind sogar darin aufgewachsen. Sie verbinden ganz einzigartige Erinnerungen mit Ihrem wertvollen Gut. Niemand kann das so gut beurteilen, wie Sie! Keiner kann Ihre Erfahrungen zu der seinen machen. Keiner kann Ihre unbeschreiblichen Gefühle und Emotionen besser verstehen, als Sie!
Sie wissen, dass Ihre Immobilie es verdient hat, mit echter Achtung und aufrichtiger Wertschätzung vermarktet zu werden. Sie wissen, dass gewöhnlicher Standard nicht gut genug ist. Sie möchten einfach nur das absolut Beste für Ihre Immobilie und keinerlei Kompromisse eingehen.
Die Wertschätzung, die Ihnen Sonnenland Immobilien sowohl als Mensch als auch Ihrer wertvollen Immobilie entgegenbringt, weckt absolutes Vertrauen. Das Vertrauen, Ihre Immobilie in die wirklich besten Hände gegeben zu haben.
… lesen Sie weiter, wie wir mit Fairness und Partnerschaftlichkeit begeistern!
Fairness und Partnerschaftlichkeit
Sie selbst können sich in Ihrem persönlichen und beruflichen Alltag gar nichts anderes vorstellen? Sie erwarten zu recht von jedem und in jeder Hinsicht ein faires und partnerschaftliches Miteinander? Wir sind der absoluten Überzeugung, dass jeder Mensch in seinem eigenen Umfeld die Welt ein Stückchen lebenswerter machen kann. Wir wollen mit gutem Beispiel vorangehen und über die bloßen Selbstverständlichkeiten wie Fairness und Partnerschaftlichkeit hinaus mit unserer Hingabe zur besten Qualität begeistern.
…lesen Sie weiter, warum uns die Achtsamkeit so wichtig ist…
Inhalt
Achtsamkeit mit Ihrer Situation
Sie suchen mit jungen und wundervollen Kindern ein größeres Zuhause? Oder Ihre Kinder sind viel zu schnell flügge geworden und Sie möchten sich verkleinern? Ein geliebter Mensch ist plötzlich und unerwartet gestorben? Es ist Zeit, neue oder individuelle Wege zu gehen? Jede Lebenssituation ist einzigartig und einmalig, genau wie Ihre Immobilie. Wir passen unsere Marketingstrategie genau auf Ihre individuellsten Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten an. Damit Sie die Gewissheit haben können, dass wir für Sie das Beste erreichen können.
Die Achtung der Mitmenschen führt ohne Übergang zur Ehrlichkeit.
…lesen Sie, wie ich diesen Anspruch ungewöhnlich konsequent ausfüllen werde.
Ehrlichkeit
Es klingt kurios – und leider keine Selbstverständlichkeit. Wir leben es und führen es nicht nur auf den Lippen.
Vertragsgestaltung ohne Haken
Unglaublich, aber da gibt es keine versteckten Klauseln, nirgends Kleingedrucktes oder hinterhältige AGBs. Alles was vereinbart wird, steht in nur einem einzigen übersichtlichen Vertrag.
Ehrliche Wertermittlung
Die Not ist groß. Manch ein Marktteilnehmer weiß gar nicht mehr, wie er überhaupt noch an einen Makler-Auftrag kommen kann. Da ist die Versuchung groß, anfangs auf die überhöhten Vorstellungen des Verkäufers einzugehen, in der Hoffnung, später den Preis nochmal nachverhandeln zu können. Bis dahin ist dann meist wertvolle Zeit vergangen und die Not des Verkäufers wird größer und größer. In dieser Situation versucht so ein unseriöser Marktteilnehmer dann, einen Preis durchzusetzen, der oft sogar unter dem liegt, was mit einem seriösen Anbieter möglich gewesen wäre.
Wir dagegen schenken Ihnen von Anfang an reinen Wein ein, auch wenn Ihr Wunschpreis davon abweicht. Wir vertrauen darauf, dass Sie ein fundiertes Angebot von einem Lockangebot unterscheiden können und diese erstaunliche Ehrlichkeit für Sie selbst das Fundament für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit ist.
Auftraggebertransparenz
Wer ist eigentlich der Auftraggeber? Ist es eventuell die Gegenpartei, dessen Interessen der Makler vertritt? Versucht er im Interesse der Gegenpartei den Preis zu manipulieren? Vielleicht, weil er ja auch von diesem bezahlt wird? All diese quälenden Fragen werden Sie sich mit uns niemals stellen, da wir stets 100% ehrlich kommunizieren, in wessen Auftrag wir unterwegs sind. Wir erhalten keine offenen oder verdeckten Zahlungen von der „Gegenpartei“ und werden auch niemals zu Ihren Ungunsten handeln.
Exposee der Referenzklasse
Wir hören immer wieder: „Das macht kein Anderer so…“ Und damit haben sie vermutlich sogar recht. Denn wir nehmen alle Mängel einer Immobilie bereits mit in das Exposee auf. Das hat viele Vorteile und führt zu einem unbelasteten Vertrauen zwischen allen Vertragsparteien.
…lesen Sie gleich mehr zur Transparenz…
Mittendrin statt daneben
Sie wollen informiert werden, was geht? Sie möchten stets und regelmäßig auf dem Laufenden gehalten werden und Ihren Makler auch stets telefonisch erreichen? Wir binden Sie ein, Sie erhalten Einblicke in unsere Marketingaktivitäten und ausführliche Listen mit Interessenten. Sie bestimmen, das Ausmaß an Information. Gern zeigen wir Ihnen, wie wir arbeiten.
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Menschlichkeit
Der Mensch zählt. Die Menschlichkeit ist unser Leitgedanke und unser Ziel. Die Vermittlung von Raum zum Mensch-Sein ist unsere Mission. Wir bringen die Menschen, die eine Immobilie verkaufen wollen, mit denen zusammen, die eine Immobilie kaufen wollen. Wir führen Menschen zu ihrem neuen Zuhause, wir finden es und begleiten sie zu Ihrem ersten Schritt in ein neues Zuhause.
Gemeinsam zum Ziel!
Ja, Mensch-Sein bedeutet auch, nicht fehlerfrei zu sein. Weder sind wir selbst fehlerfrei noch erwarten wir das von anderen. Wann immer etwas Unerwartetes passiert, sprechen wir einfach darüber und finden so gemeinsam die beste Lösung.
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Zielgruppen-Liebling
Unser unfassbar größter Motor unseres Erfolges ist, dass wir in der Zielgruppe der solventen, der eiligen, der Geschäftsführer, Abteilungsleiter, Ärzte und Professoren der Zielgruppenliebling sind.
Denn unsere sagenhaft professionelle Präsentation der Immobilie spart gerade den erfolgreichen Menschen, die unglaublich wenig Zeit haben, sehr viel Recherchearbeit und unnötige Besichtigungstermine. Daher erzielen wir sogar oft bessere Preise, da wir gezielt bei der solventen Zielgruppe ein professionelles Auftreten haben.
Inhalt
Voll durchdacht oder einfach nur logische Konsequenz?
Nummer 1 im Netz
Das Internet
… ist mein bester Mitarbeiter. Denn Ihre Immobilien können 7 Tage und 24 Stunden ununterbrochen gefunden und virtuell besichtigt werden.
Das ist wundervoll: mit weit über 500 Suchbegriffen bei google sind wir unter den ersten 10 Treffern (Stand Mai/Juni 2014) und über 70 Immobilienportale werden regelmäßig von uns bestückt.
Heute ist das Internet der wichtigste Vertriebskanal. Ich bin gelernter Informatiker und kann so Ihre Immobilie in der professionellsten und besten Weise im Internet präsentieren. Mit meinen Immobilien und Beiträgen bin ich über 500 Mal bei google auf der ersten Seite vertreten.
Bei diversen Marketingkongressen unterrichte ich meine Kollegen über ihre Möglichkeiten, sich im Internet optimieren zu können.
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Spitzen Erreichbarkeit
Zuerst klingelt es beim Chef, dann bei den Mitarbeitern. Was dann kommt, erwarten jedoch die wenigsten Anrufer. Statt eines Anrufbeantworters wählte der Chef eine ungewöhnliche Lösung.
Sogar wenn alle auf Kundenbesuch sind, erreichen alle unsere Kunden uns persönlich. Aber nicht wie erwartbar üblich über ein Handy. Der Chef wählte eine völlig andere Lösung. So kooperiert Sonnenland Immobilien mit einem auf Immobilienmakler spezialisierten Callcenter, das alle Anrufe annimmt, die wir nicht persönlich beantworten können. Dort werden dann die Wünsche des Anrufers persönlich durch eine freundliche Telefonstimme erfasst und unser Rückruf zugesichert. Dieser erfolgt dann bei der nächsten Möglichkeit.
So sind wir Montag bis Samstag jeweils von 8:00h bis 20:00h telefonisch für unsere Kunden und Kaufinteressenten erreichbar.
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Mitglied im IVD
Sonnenland Immobilien ist Mitglied im IVD. Die Kunden profitieren von Fachwissen, Schulungen, und vielen weiteren Vorteilen, die IVD-Mitglieder genießen.
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Reduktion von Besichtigungsterminen
virtuelle Besichtigungen
… helfen Interessenten bereits im Vorfeld sich ein umfassendes Bild machen zu können.
Unsere Exposees sind so informativ und weisen eine Qualität auf, die seinesgleichen sucht. Dadurch ist es uns möglich, Interessenten bereits im Vorfeld zu qualifizieren. Es kommen dann nur noch die zur Besichtigung, die wissen, dass Ihre Immobilie wahrscheinlich in Frage kommt und sie sich das leisten können.
Daher gelingt es uns in aller Regel schon bei dem 2.oder 3. Besichtigungstermin, einen Käufer zu finden. Das ist in der Branche absolut einmalig und spitze.
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Schneller zum Erfolg
Nicht Kleckern, sondern Klotzen – das ist unsere Devise. Zumindest, wenn es um die Werbung geht. Vom ersten Tag an wird Ihre Immobilie umfangreich beworben. Das führt dazu, dass wir in sehr kurzer Zeit schon einen Käufer präsentieren können. Oft sogar früher als Sie damit gerechnet haben. In den meisten Fällen sogar völlig ohne Preisverhandlungen.
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Mehr Sicherheit beim Verkauf
Wir prüfen unsere Kaufinteressenten mit zwei unabhängigen und unterschiedlichen Verfahren auf die Bonität. Wir lassen vom Notar sichere Verträge erstellen, die nicht nur den Käufer schützen, sondern gerade auch Ihnen als Verkäufer einen ruhigen Schlaf sichern.
Wir achten mit vielen Jahren Erfahrung auch auf die verstecktesten Fehler und Risiken. Damit erreichen wir den optimalen Schutz für Sie.
Die Mietenbremse ist auch in Breisach am Rhein anzuwenden.
Unterscheidung Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
Die Mietpreisbremse bedeutet, dass bei der Neuvermietungen von Miet-Wohnungen in Breisach am Rhein die neue Miete nicht beliebig erhöht werden darf. Diese darf in Breisach höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in aller Regel, sofern vorhanden, über einen Mietspiegel ermittelt. In Einzelfällen kann die ortsübliche Vergleichsmiete in der Gemeindeverwaltung angefragt werden oder es gibt eine „Verweis-Regelung“, in dem die Gemeinde sagt, unsere Mieten entsprechen denen von einer anderen Nachbargemeinde. Andere Städte haben sich trotz Mietenbremse((Mieterhöhung und Kappungsgrenze bei Wikipedia: https://de.wikipedia.org/wiki/Mieterh%C3%B6hung)) gegen die Erstellung von Mietspiegeln entschieden. Breisach gehört leider dazu.
Die Mietpreisbremse im Detail:
Max. 10% über Vergleichsmiete bei Neuvermietung
Auch bei weniger zentral gelegenen Mietwohnungen gilt die Mietpreisbremse
Bei einem Mieterwechsel darf die neue Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das bedeutet, Sie müssen zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und dürfen dann maximal 10% bei der Neuvermietung über der Vergleichsmiete liegen.
Zum Glück gibt es aber auch einige Ausnahmen. Dies betrifft zum Beispiel Bauherren.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Der alte Mieterhat bereits mehr als 10% über der Vergleichsmiete bezahlt. Dann müssen Sie keine Senkung der Miete und dürfen den alten Mietpreis weiterhin verlangen. Ein zusätzlicher Aufschlag auf die alte Miete ist aber nicht mehr zulässig. Es ist davon abzuraten, den alten Mieter nur „pro Forma“ eine höhere Miete zahlen zu lassen, um bei der Neuvermietung die Mietenbremse zu umgehen. Gerichte werden dort in Zukunft sehr genau hinsehen müssen.
Neubauimmobilien bilden eine Ausnahme bei der Mietpreisbremse
Es handelt sich um einen Neubau. Ein Neubau ist eine Wohnung, die nach dem 1.Oktober 2014 fertiggestellt ist. Das ist zunächst verwirrend, scheint aber vom Gesetzgeber so gewollt sein. Demnach wird über die nächsten Jahre die Anzahl der Wohnungen, für die die Ausnahme gilt, automatisch steigen. Natürlich sofern es keine entsprechende Anpassung des Stichtages gibt.
Umfassende Sanierungen im Wert von mindestens 1/3 des Neubauwertes wurden vorgenommen. In diesem Fall gilt die Ausnahme ebenfalls.
Vermietung eines möblierten Zimmers, sofern diese nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Auch wenn der möblierte Wohnraum nur ein Teilbereich einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist. Aber nur in dem Fall, dass der Mieter dort alleine wohnt und nicht zusammen mit Partnern oder Familie wohnt. Das könnte zum Beispiel Pflegepersonal sein, dem man das Zimmer im Haus des zu pflegenden Vermieters überteuert vermieten möchte. Wie unsozial! [persönliche Meinung des Verfassers!]
Mietspiegel für Breisach am Rhein: So ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete:
Mietpreis ca. Ende 2020
In Breisach gibt es keinen städtischen Mietenspiegel. Man muss sich hier auf andere Weise behelfen. Der sicherste Weg ist vermutlich, drei vergleichbare Wohnungen mit den aktuellen Mieten zu benennen. Häufig wird zum gleichen Zweck aber auch auf Preis-Recherche-Portale verwiesen. Sonnenland Immobilien verweist hierbei gern auf das Portal eines Institutes((Marktmietspiegel für Breisach: Link zu Wohnpreis.de)), welches Marktdaten sammelt. Über die Akzeptanz dieser Ersatzverfahren vor Gericht ist uns noch nichts bekannt.
Die Kappungsgrenze bedeutet:
Max. 15% Mieterhöhung in 3 Jahren
Kappungsgrenzen führen dazu, dass Vermieter keine Erhöhung mehr versäumen dürfen.
Die Kappungsgrenze bedeutet, dass ein Vermieter innerhalb von 3 Jahren die Miete maximal um 15% erhöhen darf. Früher lag der Wert bei 20%. Dieser ist jetzt in den meisten Bundesländern in den meisten Orten, in denen die Mietpreisbremse gilt, auf 15% gesenkt worden.
IN DER PRAXIS:
In der Praxis bedeutet das, dass ein Vermieter, der bisher deutlich unter Mietspiegel vermietet hat und sich nun gerne an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren möchte, länger benötigt, als zuvor. Eine 20%ige Mieterhöhung muss er nun etwa über vier Jahre verteilen,
BEACHTEN:
Die Kappungsgrenze sowie die Mietpreisbremse gelten zusammen. Das bedeutet, man darf zwar um 15% pro 3 Jahre erhöhen, jedoch niemals über die in der Mietenbremse definierten Obergrenzen.
Hier gilt die Kappungsgrenze nicht oder nur teilweise bei:
Neuvermietungen
Nach Modernisierungsmaßnahmen
Vergrößerung des Wohnraumes
Zuschlägen im Fall von Untervermietungen
gewerblicher Nutzung
5 Jahre Kündigungsschutz bei Umwandlung von Mietwohnung in Eigentumswohnung
Ein weiterer häufig nicht beachteter Aspekt ist die Verlängerung der Kündigungsfristen bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum.((Mieterschutz bei Wohnungsumwandlung: http://www.finanztip.de/mieterschutz-wohnungsumwandlung/)) Dieser wurde gleichzeitig mit der Kappungsgrenze in 44 Städten in Baden Württemberg beschlossen und gilt auch in Breisach am Rhein. Hier für ganze 5 Jahre.((Link zur Kappungsgrenze: http://www.landesrecht-bw.de/… ))
Ein Beispiel:
Ein Käufer erwirbt ein Haus mit 10 Mietwohnungen. Diese wandelt er in Eigentumswohnungen um und verkauft die einzelnen Eigentumswohnungen an Kleininvestoren, die theoretisch auch eine Wohnung zur Eigennutzung kaufen können, um diese selber zu nutzen. In diesem Fall hat der Mieter einen 5 jährigen Kündigungsschutz beginnend mit dem Eintrag des neuen Eigentümer im Grundbuch. Zusätzlich hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.
BEACHTEN:
Ist die Mietwohnung bereits in eine Eigentumswohnung umgewandelt, bevor der Mieter einzieht, gelten beim Verkauf die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen bei Eigenbedarf.
Kritik: Warum in Breisach wenig Nutzen entstanden ist.
Kritik an der Mietpreisbremse Breisach
Die Reaktion der Immobilien-Besitzer ist nicht verwunderlich. Bei einem Mieterauszug wird die Wohnung anschließend gar nicht mehr erneut vermietet. Es ist deutlich lukrativer, eine frei gewordene Wohnung zu verkaufen. Nicht selten kann dadurch ein Vermieter beim Verkauf umgerechnet die gesamten Mieten der nächsten 40 Jahre auf einmal bekommen. Das bedeutet im Umkehrschluss:
Wenn ein Vermieter heute nicht verkauft, braucht er ungefähr 40 Jahre, bis sich ein Nichtverkauf, auszahlt. Berücksichtigt sind dabei, dass eine Mietwohnung auch Kosten und Renovierungen verursacht. Das bedeutet, wer anstatt einer Neuvermietung den Verkauf durchführt, macht satte Gewinne. Mit der Zeit reduziert sich damit der mögliche Miet-Wohnraum. Wer es sich leisten kann, kauft heute sowieso eher eine Wohnung, anstelle diese zu mieten. Die Konsequenz ist, dass es mit der Zeit immer weniger Mietwohnungen für genau die Zielgruppe, für die ein Kauf nicht in Frage kommt, gibt. Stattdessen bekommen die, für welche ein Kauf finanziell möglich ist, viel leichter eine Wohnung als zuvor.
Ohne massiven (sozialen) Wohnungsbau und deren Förderung wird sich an dem grundlegenden Problem nichts ändern. Durch die Mietpreisbremse ist keine einzige neue Wohnung entstanden, sondern es verschwinden langsam mögliche Mietwohnungen zugunsten von Kaufimmobilien.
Kritik an der Kappungsgrenze in Breisach
Die Wirkung sieht weniger toll aus, als erhofft. Die Mietbremse Freiburg funktioniert nicht gut.
Die Kappungsgrenze reduziert die Geschwindigkeit, mit der eine Mietwohnung auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden kann. Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung wird so eine Wohnung für Kapitalanleger weniger interessant. Stattdessen überwiegt der Interessentenkreis der Selbstnutzer. Dadurch laufen Mieter Gefahr, Opfer einer Eigenbedarfskündigung((Informationen zur Eigenbedarfskündigung: Link zum Ratgeber von ivd24immobilien.de)) zu werden. Der Effekt ist nicht besonders ausgeprägt, jedoch auch nicht zu leugnen.
Daher ist die Kappungsgrenze ein zweischneidiges Schwert. Solange die vermietete Eigentumswohnung nicht verkauft wird, freut sich der Mieter. Sobald jedoch ein Verkauf ansteht, überlegt er sich, ob er nicht freiwillig einer größeren Mieterhöhung zustimmt, nur damit die Wahrscheinlichkeit einen Kapitalanleger als Käufer zu gewinnen, steigt.
Unsere Immobilienangebote
Liste der derzeit angebotenen Immobilien bei Immowelt
In Ehrenkirchen und dem Umland gibt es eine Menge weiterer Makler, die auch mit mehr oder weniger Käuferprovision arbeiten. Eine Übersicht aller Immobilienmakler der Region kann hier aufgerufen werden:
Makler in der Umgebung von Ehrenkirchen
Hübsche Beispiele aus Ehrenkirchen
Im Ehrenkirchen haben wir 2018 zum Beispiel die Immobilie mit der hübschesten Pool-Anlage, die wir bisher im Angebot hatten, verkauft. Es handelte sich um ein Einfamilienhaus mit wunderbarem Garten an einem idyllischen Bachlauf.
Poolanlage einer Immobilie in Ehrenkirchen
Auch mehrere sehr hübsche Eigentumswohnungen haben wir in Ehrenkirchen stets zu einem sehr guten und fairen Preis in vernünftiger Zeit verkaufen können.
Die Sonnenland-Region
Sonnenland Immobilien ist in Ehrenkirchen tätig. Das Maklerbüro hat in Norsingen seinen Hauptsitz und bedient von hier aus alle Nachbargemeinden und den Großraum Freiburg – Bad-Krozingen – Breisach
Ortsteil-Pläne bzw. Karten
Ehrenstetten
Ehrenstetten ist ein östlicher Ortsteil, welcher an das Hexental angrenzt.
Kirchhofen
Der Ortsteil Kirchofen liegt zentral in Ehrenkirchen und grenzt an die Schneckenstalstraße, über die man schnell nach Freiburg gelangt. Kirchhofen hat einen Busbahnhof
Norsingen
Der Ortsteil Norsingen ist von allen Ortsteilen am besten an den Fernverkehr angebunden. Er verfügt über einen Bahnanschluss und liegt direkt an der B3.
Offnadingen
Offnadingen liegt etwas abseits und ist ein kleiner und ruhiger Ortsteil.
Scherzingen
Scherzingen ist bekannt durch seine Tierklinik, in der viele tausend Tiere jedes Jahr behandelt werden.
Bilder
Ein abgemähtes Stoppelfeld bei Ehrenkirchen an der B3Die Oelberg-Kapelle oberhalb von Ehrenkirchen ist ein schöner Aussichtspunkt
Das müssen Sie beachten, wenn Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen möchten: der Gesetzgeber sieht vor, dass der Gewinn aus dem Immobilienverkauf besteuert werden muss, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft wird. ((Einkommenssteuergesetz §23 bei der Veräusserung privaten Vermögens: https://dejure.org/gesetze/EStG/23.html)) In manchen Regionen sind bereits nach wenigen Jahren große Wertzuwächse zu verzeichnen. Ein Verkauf kann daher zu unerwartet hohen Steuern führen. Das müssen Sie beachten:
Stichtag
Als Stichtag wird dabei der notarielle Kaufvertrag zugrunde gelegt. ((Anmerkungen zum Einkommenssteuergesetz §23 https://www.steuertipps.de/gesetze/estg/23-private-veraeusserungsgeschaefte)) Es kommt also auf das Datum der Unterschrift im Vertrag an. Sind zwischen den Notar-Terminen des Kaufes und Verkaufes mehr als 10 Jahre vergangen, können Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen.
Ohne Bedeutung dabei ist:
der tatsächliche Zahlungseingang
der vereinbarte Wechsel von Nutzen oder Lasten
der Eintrag im Grundbuch
selbstgenutztes Eigentum
Es gibt jedoch Ausnahmen. Die erste gilt für Eigentum, welches in der kompletten Zeit selber genutzt wird. Eine wichtige Regel ist, dass die Wohnung oder das Haus zu keinem Zeitpunkt vermietet worden ist.
steuerfrei
Ist die Immobilie also im gesamten Zeitraum selbst genutzt worden ist der Verkauf des Eigentums auch innerhalb von 10 Jahren komplett steuerfrei. Dabei ist es egal, ob die Dauer der Selbstnutzung viele Jahre oder nur wenige Tage betrug.
steuerpflichtig
Ist die Wohnung dagegen kurz oder langfristig vermietet gewesen, wird der Immobilienverkauf steuerpflichtig, wenn er innerhalb der 10-Jahres Frist erfolgt. Es gibt jedoch eine weitere Ausnahme, mit der Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen können:
teilweise Selbstnutzung
Wurde die Wohnung vor dem Verkauf einen längeren Zeitraum selbst genutzt, ist der Verkauf trotz vorheriger Vermietung steuerfrei. Dabei hat sich die Regel für die Beurteilung im September 2019 durch ein Urteil des Bundesfinanzhof (BFH) geändert.
alte Regel
Die alte Regel schrieb vor, dass die Immobilie für einen steuerfreien Verkauf mindestens im Jahr des Verkaufes und in den beiden davor folgenden Jahren durchgängig komplett selbst genutzt worden sein musste.
Je nach dem Datum der Unterschrift sind das in Summe etwas mehr als 2 Jahr bei Verkauf am Jahresanfang und etwas mehr als 3 Jahre beim Verkauf am Jahresende. Stichtag ist der Kaufvertrag.
Im Jahr des Verkaufes muss nur am ersten Tag eine Selbstnutzung vorgelegen haben.
Im Jahr vor dem Verkauf muss über den gesamten Zeitraum eine Selbstnutzung vorgelegen haben.
Im zweiten Jahr vor dem Verkauf muss die Wohnung nur am letzten Tag selbstgenutzt worden sein.
Fazit:
In der neuen Regelung des Bundesfinanzhofes ist es nun erlaubt, dass im Jahr des Verkaufes die Immobilie auch vermietet worden sein darf. Das hat insbesondere Bedeutung, wenn der Verkäufer bereits eine neue Wohnung gefunden hat und bis zum Notartermin die Wohnung vermietet hat. Bisher war dies für den Verkäufer sehr schädlich. In der neuen Rechtssprechung ist dies nun ohne Schaden möglich. ((AIZ Das Immobilienmagazin Ausgabe 12/2019 Seite 46f))
Zu beachten: Dieser Artikel stellt weder eine Rechtsberatung noch eine Steuerberatung dar. Weder Sonnenland Immobilien noch der Autor tätigt eine Rechtsberatung oder Steuerberatung. Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater des Vertrauens. Unsere Philosophie!
BELLEVUE Best Property Agents 2015-2022
Wir sind wieder als „Best Property Agents“ von der Zeitschrift Bellevue ((Link zur Zeitschrift Bellevue: https://www.bellevue.de/)) ausgezeichnet worden.
Wie in den Jahren zuvor, haben wir uns wieder sehr über diese Auszeichnung gefreut.
Wie erreicht man die Auszeichnung „Best Property Agents“?
Die Auszeichnung zum Best Property Angent versteht sich als Qualitätssiegel in der Immobilienbranche. Jedes Jahr sind Immobilienmakler aufgerufen, sich für diese Auszeichnung zu bewerben.
Die genauen Bewertungsverfahren sind dabei für die Öffentlichkeit nicht transparent.
Vorteile
Nicht jeder Immoblienmakler kann diese Auszeichnung erhalten. Vielen ist die Hürde zu groß und bewerben sich nicht einmal.
Nach Angaben des Verlages dient das Siegel als Orientierungspunkt für potentielle Kunden. Denn diese können sich bei Maklern, die dieses Siegel erhalten haben, sicher sein. Qualität ist hier eine Selbstverständlichkeit. Nach eigenen Angaben ist dieses Siegel das einzige unabhängige Qualitätssiegel in der Immobilienbranche und soll über ein sehr großes Renommee verfügen.
Alle ausgezeichneten Makler dürfen mit dem Signet des Bellevue Best Property Agents und dem Jahr (in diesem Beispiel 2018) werben und dieses im Internet sowie Printmedien verwenden.
Nachteile
Nachteile sind unseres Wissens nicht bekannt. Manchen Kollegen stößt der Kommerz hinter dem Siegel etwas auf. Man kann nämlich zusätzliche Pakete buchen, wie zum Beispiel Firmeneinträge, Urkunden aus Büttenpapier, Pressemitteilungen und so weiter. Kritische Zeitgenossen werden hier anmerken, dass im eigenen kommerziellen Interesse die Auswahl der ausgezeichneten Makler zu lasch erfolgt, damit möglichst viele am Ende auch ein Marketingpaket kaufen können.
Fazit
Uns selbst ist eine Inflation der Auszeichnung nicht aufgefallen. Es gibt in unserem Umfeld sehr sehr viele Maklerkollegen, die diese Auszeichnung nicht erhalten haben. Wir sind daher der Meinung, dass die ursprüngliche Intention gewährleistet ist. Kunden auf den ersten Blick zu ermöglichen, die guten Makler zu erkennen. ((Maklersuche bei Bellevue: https://www.bellevue.de/immobilienmakler/suche.html))
Unsere Dienstleistung
Als Kunde von Sonnenland Immobilien können Sie auf umfangreiche Dienstleistungen vertrauen. Wir präsentieren Ihre Immobilie auf hochwertige Weise. Das erspart Ihnen unnötige Preisnachlässe. Außerdem sind wir schnell und können innerhalb kurzer Zeit einen Käufer präsentieren. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.
Die Reaktion der Immobilien-Besitzer ist nicht verwunderlich. Bei einem Mieterauszug wird die Wohnung anschließend gar nicht mehr erneut vermietet. Es ist deutlich lukrativer, eine frei gewordene Wohnung zu verkaufen. Nicht selten kann dadurch ein Vermieter beim Verkauf umgerechnet die gesamten Mieten der nächsten 40 Jahre auf einmal bekommen. Das bedeutet im Umkehrschluss:
Wenn ein Vermieter heute nicht verkauft, braucht er ungefähr 40 Jahre, bis sich ein Nichtverkauf, auszahlt. Berücksichtigt sind dabei, dass eine Mietwohnung auch Kosten und Renovierungen verursacht. Das bedeutet, wer anstatt einer Neuvermietung den Verkauf durchführt, macht satte Gewinne.
