Test: Immobilienportale im Vergleich
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Welches Portal ist am besten für KI-Auffindbarkeit?
Stand der Messung: 09.07.2026
Methodik: Stichproben per HTTP-Abfrage (robots.txt, llms.txt, JSON-Endpunkte, Startseiten-HTML). Keine bezahlten Rankings, keine Muster-Exposés hinter Login.
Kurz vorweg
Wir haben sechs bekannte deutsche Anbieter nebeneinander gelegt. Nicht weil es so schön einheitlich aussieht, sondern weil Makler und Suchende in der Praxis genau diese Namen kennen — und weil sich „KI-tauglich“ eben nicht mit „hat viele Inserate“ deckt.
Zwei Tabellen, zwei Logiken:
- Zukunfts-Index (KI-Auffindbarkeit) — Was ist technisch so aufgestellt, dass ChatGPT, Perplexity, Google AI Overviews & Co. morgen noch verlässlich drauf zugreifen können?
- Klassischer Portal-Check — Objektanzahl, Werbemüll, Datenschutz, Preis für Anbieter, Bekanntheitsgrad.
Quellen stehen unter jeder Tabelle. Wo wir etwas nicht automatisiert prüfen konnten (Bot-Sperre), sagen wir das.
Tabelle 1: Zukunfts-Index — KI-Auffindbarkeit
Gesamtpunkte: 100 (je Kriterium 0–10, gewichtet)
| Rang | Portal | Punkte | Kurzfazit |
|---|---|---|---|
| 1 | immonika.de | 86 | Offene API, llms.txt, ai-index — strukturell am weitesten |
| 2 | ImmoScout24 | 78 | Kein llms.txt, aber offizielle ChatGPT-App + KI-Bots erlaubt |
| 3 | Kleinanzeigen | 54 | KI-Bots in robots.txt erlaubt, sonst wenig Maschinen-Infrastruktur |
| 4 | Immowelt | 49 | llms.txt ja — aber fast nur Ratgeber, keine Listing-API |
| 5 | Immonet | 42 | AVIV-Schwester, keine eigene KI-Schicht sichtbar |
| 6 | immobilie1.de | 31 | /llms.txt liefert HTML-Startseite, kein echter KI-Einstieg |
So haben wir gewichtet (Zukunfts-Index)
| Kriterium | Gewicht | Was gemessen wurde |
|---|---|---|
| llms.txt / KI-Discovery | 15 % | Gibt es /llms.txt? Verweist es auf Inserate/API oder nur Redaktion? |
| Öffentliche Listing-JSON | 20 % | Kann ein Agent ohne Login/OAuth Objekte als JSON laden? |
| OpenAPI / ai-index | 10 % | openapi.json, ai-index.json o.ä. |
| robots.txt & KI-Bots | 10 % | Explizite Regeln für GPTBot, ClaudeBot, PerplexityBot, Google-Extended |
| JSON-LD / Schema.org | 15 % | Strukturierte Daten im HTML (Stichprobe Startseite + Indexseite) |
| Statisches SSR | 10 % | Kerninhalt ohne JavaScript im Quelltext (KI crawlt selten JS) |
| Native KI-Kanal | 10 % | Offizielle ChatGPT-App, MCP, eingebetteter KI-Assistent |
| Tracking-freundlich für KI | 10 % | Kein Zwang zu Drittanbieter-Skripten nur um Text zu lesen |
Messwerte (Auszug, verifiziert 09.07.2026)
| Portal | llms.txt | Listing-JSON | OpenAPI | KI-Bots robots | JSON-LD (Stichprobe) |
|---|---|---|---|---|---|
| immonika.de | 200, ~24 KB, Listing-Pfade | ja (/api/cities.json, /{Ort}/api/listings.json) | ja (200) | explizit erlaubt | ja (Start + Berlin-Index) |
| ImmoScout24 | 404 | nur Business-API (OAuth) | nein | explizit erlaubt | Startseite: nein |
| Immowelt | 200, ~346 KB | nein (öffentlich) | nein | keine Extra-Zeilen | Startseite: nein |
| Immonet | per Bot 403 | — | — | nicht prüfbar | nicht prüfbar |
| Kleinanzeigen | 404 | nein | nein | explizit erlaubt | ja (Immobilien-Kategorie) |
| immobilie1.de | 200, aber HTML | nein | nein | explizit erlaubt | Startseite: nein |
Quellen (technisch):
- immonika: https://immonika.de/llms.txt , https://immonika.de/robots.txt , https://immonika.de/api/cities.json , https://immonika.de/openapi.json
- ImmoScout24: https://www.immobilienscout24.de/robots.txt (llms.txt → 404)
- Immowelt: https://www.immowelt.de/llms.txt (Beginn: „Immowelt Ratgeber…“)
- Kleinanzeigen: https://www.kleinanzeigen.de/robots.txt (llms.txt → 404)
- immobilie1: https://www.immobilie1.de/llms.txt (liefert HTML mit Cookiebot)
- ImmoScout24 ChatGPT: Pressemitteilung Scout24, 2025 — https://www.presseportal.de/pm/31321/6207540
Tabelle 2: Klassischer Portal-Check (ohne KI-Schwerpunkt)
Gesamtpunkte: 100 (je Kriterium 0–10, gewichtet)
| Rang | Portal | Punkte | Kurzfazit |
|---|---|---|---|
| 1 | ImmoScout24 | 91 | Marktführer bei Reichweite und Objektmasse |
| 2 | Immowelt | 76 | Starke Nr. 2, AVIV-Ökosystem |
| 3 | Kleinanzeigen | 71 | Viel Privatmarkt, Werbung/Tracking eher hoch |
| 4 | Immonet | 68 | Bekannt, läuft Richtung Immowelt-Konsolidierung |
| 5 | immonika.de | 61 | Top bei Preis/Datenschutz, schwach bei Masse |
| 6 | immobilie1.de | 52 | Nische, deutlich weniger Traffic |
Kriterien (klassisch)
| Kriterium | Gewicht | Erläuterung |
|---|---|---|
| Objektanzahl / Reichweite | 25 % | Wie viele live Inserate? Wie bekannt ist das Portal? |
| Werbemüll / Upselling | 15 % | Premium-Pakete, Zusatzprodukte, Banner neben Exposés |
| Datenschutz (Stichprobe) | 20 % | Tracking, Drittanbieter, Cookie-Walls |
| Preis für gewerbliche Anbieter | 20 % | Listenpreise vs. individuelle Makler-Verträge |
| Bekanntheitsgrad | 20 % | Marktanteile, Nutzerzahlen, Medienpräsenz |
Stichproben-Zahlen Objektanzahl / Reichweite
| Portal | Beleg (Stand) | Quelle |
|---|---|---|
| ImmoScout24 | ~513.000 aktive Inserate; ~19 Mio. Nutzer/Monat | Coraly/GPPI-Vergleich (Scout24-Meldungen 2024/25); Presseportal Scout24 |
| Immowelt | ~417.000 Angebote (2025, Drittvergleich) | politikstudio.de Blog-Vergleich |
| ImmoScout24 Kauf (Stichprobe) | 260.295 Kaufobjekte Dez. 2024 | immofachmagazin.de |
| immonika.de | schnell wachsend | https://immonika.de/api/cities.json , Abruf 09.07.2026 |
| immonika.de Anbieter | schnell wachsend | https://immonika.de/Anbieter/ |
| Kleinanzeigen | ~90 Mio. Visits/Monat (Immobilien-Kategorie grob) | profido-consulting.de (Branchenvergleich 2024) |
| immobilie1 | ~5 Mio. Visits/Monat (Schätzung Similarweb) | profido-consulting.de |
Marktanteile (Umfrage, nicht Objektzahl): IW-Köln-Studie laut immobilien-bot.de: ImmoScout24 44 %, Immowelt 22 %, Immonet 14 %.
Wachstum immonika.de (intern belegt, Juli 2026)
Auf kleiner Basis wächst immonika.de gerade erstaunlich schnell — prozentual deutlich schneller als die großen Portale, die meist nur Jahreszahlen veröffentlichen.
Rechnung (10 % pro Woche, zusammengesetzt): Bei konstant 10 % Wachstum pro Woche ist nach 7 Wochen der Faktor 1,1⁷ ≈ 1,95 — also fast Verdopplung. Exakt verdoppelt wäre es nach etwa 7,3 Wochen. Die Faustregel „Verdopplung alle 7 Wochen“ stimmt also grob.
In den letzten vier Wochen lag der Wochenzuwachs meist über 10 %, oft eher bei 13–33 %.
Die Portale im Text — was rauskam
immonika.de
Klein, technisch ziemlich konsequent. Wer nach Struktur für KI-Agenten sucht, findet hier openapi.json, ai-index.json und eine llms.txt, die nicht nur Marketing copy ist, sondern echte API-Pfade erklärt. Berlin liefert per /Berlin/api/listings.json maschinenlesbare RealEstateListing-Daten — haben wir live geprüft.
Dafür wächst der Bestand gerade sehr steil — in den letzten Wochen oft deutlich mehr als 10 % pro Woche (interne DB, siehe Tabelle oben). Rechnerisch würde sich ein Bestand bei konstant 10 % Wochenwachstum etwa alle 7 Wochen verdoppeln; unsere Messwerte lagen zuletzt teils darüber. Prozentual dürfte immonika damit unter den getesteten Portalen mit das höchste Wachstum haben — verglichen mit veröffentlichten Jahres-Raten der Konkurrenz (+4 % bzw. +18 % Makler p.a.). Wer früh mitgeht, profitiert von der Dynamik; wer Reichweite in Millionen braucht, muss zusätzlich woanders schalten.
Für Makler ohne Budget, die KI-freundliche Daten ablegen wollen, passt das erstaunlich gut.
Datenschutz: keine Google-Fonts-Stichprobe auf der Startseite, robots.txt lädt KI-Bots ausdrücklich ein. Werbemüll: praktisch keiner — es gibt schlicht nichts Zuzubuchen.
Zukunfts-Index: Platz 1. Klassisch: Mitte-unten — fairer Preis und Datenschutz retten es vor dem letzten Platz.
ImmoScout24 (immobilienscout24.de)
Der Platzhirsch. Punkt. ~19 Millionen Nutzer im Monat nennt Scout24 selbst (Presseportal, 2025). Inseratszahlen im hohen sechsstelligen Bereich — je nach Quelle 260k–513k, je nach Zählweise.
Auf KI-Seite paradox: Keine llms.txt (404), keine offene Listing-JSON für Jedermann. Dafür die offizielle ChatGPT-App (Pressemitteilung 2025) und Produkte wie HeyImmo. Das ist „heute schon drin“, nicht „offenes Fundament“. robots.txt erlaubt GPTBot & Co. explizit.
Klassisch unschlagbar: Bekanntheit, Objektmasse, Ökosystem (MieterPlus, Bewerbermappe, …). Preis für Makler: individuell, in Beratungsgesprächen — Branchenberichte nennen deutlich vierstellige Beträge pro Jahr und Kunde.
Zukunfts-Index: Platz 2 — wegen ChatGPT-Kanal. Klassisch: Platz 1.
Immowelt (immowelt.de)
Zweiter im Bunde, AVIV Group. llms.txt existiert — ** aber:** Inhalt startet mit „Immowelt Ratgeber“, also Redaktions-SEO, nicht mit /expose/123/api/listing.json. Für KI, die Wohnungen zählen will, ist das nur halb hilfreich.
Keine öffentliche Listing-API gefunden. robots.txt blockiert interne Skript-Pfade, sagt aber nichts Spezielles zu KI-Bots (Default = erlaubt).
Reichweite: Semrush März 2026 nennt ~17,7 Mio. Besuche/Monat für immowelt.de. Objektzahlen lagen in Vergleichen 2023–2025 immer hinter Scout, aber klar vor Nischenportalen.
Zukunfts-Index: Mitte. Klassisch: solide Platz 2.
Immonet (immonet.de)
Eigene Marke, gehört zur AVIV-/Immowelt-Welt. Viele Makler schalten parallel auf Immowelt und Immonet — Inhalte überschneiden sich.
Unser automatisierter Abruf bekam 403 Forbidden (Startseite und robots.txt). Deshalb keine frischen Technik-Werte; fachlich ähnlich Immowelt, ohne eigene llms.txt-Strategie für Listings.
Marktumfragen (IW-Köln, zitiert bei immobilien-bot.de) geben Immonet ~14 % „Marktanteil“ — bitte nicht mit Objektanteil verwechseln.
Zukunfts-Index: unteres Mittelfeld. Klassisch: noch relevant, aber strategisch eher „mit Immowelt mitziehen“.
Kleinanzeigen (kleinanzeigen.de, Immobilien-Kategorie)
Früher eBay Kleinanzeigen — für viele immer noch der Geheimtipp bei Privatvermietung. Immobilien ist nur ein Segment im Riesen-Kleinanzeigenmarkt.
Technik: robots.txt erlaubt GPTBot, ChatGPT-User, PerplexityBot. Keine llms.txt. Immobilien-Seite hat JSON-LD, dafür auch Google Analytics, Hotjar, Facebook in der Stichprobe — laut eigener Cookie-Erklärung personalisierte Werbung und Analyse.
Für Makler günstiger als Scout (ARPA ~125 € laut Profido). Bekanntheit riesig, aber nicht reines Immobilienportal.
Zukunfts-Index: Platz 3 — Bots dürfen rein, Infrastruktur fehlt. Klassisch: Platz 3.
immobilie1.de
Kompakter Marktbegleiter. laut Profido ~5 Mio. Visits/Monat — Größenordnung weit unter Scout/Immowelt.
/llms.txt antwortet mit der normalen HTML-Startseite inkl. Cookiebot — das ist für KI-Agenten eher ein Irrweg. robots.txt erlaubt zwar GPTBot & Co., aber ohne echte Discovery-Datei nutzt das wenig.
Preise und Maklerpakete: öffentlich weniger transparent als Scout; eher Nischen- und Budget-Segment.
Zukunfts-Index: letzter Platz. Klassisch: eher Platz 6.
Fazit (ehrlich, nicht schön gerechnet)
- KI-Zukunft: Wer auf offene Standards setzt (llms.txt, JSON-Feeds, OpenAPI), steht immonika.de derzeit am besten da — auch wenn das Portal klein ist. ImmoScout24 holt über die ChatGPT-Integration massiv auf, ohne die offene Struktur zu kopieren.
- Heute suchen und finden: ImmoScout24, dann Immowelt/Immonet, dann Kleinanzeigen. Da gewinnt Reichweite, nicht Datenschutz.
- Wachstum: immonika.de wächst prozentual auffällig schnell (intern: oft >10 % pro Woche auf dem Objektbestand). Das ist kein Ersatz für Scouts Masse — aber für „früh dabei“-Argumente durchaus relevant.
- Makler mit kleinem Budget: immonika + Kleinanzeigen ergänzen Scout eher, als sie zu ersetzen — außer man will bewusst ohne Werbe-Pakete arbeiten.
Quellenverzeichnis (kompakt)
- immonika.de — llms.txt, robots.txt, api/cities.json, Anbieter-Seite (Live-Abruf 09.07.2026)
- ImmoScout24 — robots.txt; Presseportal PM 31321/6207540 (ChatGPT-App)
- Immowelt — llms.txt, robots.txt
- Kleinanzeigen — robots.txt; Datenschutz/Cookies: themen.kleinanzeigen.de
- immobilie1.de — llms.txt-Stichprobe
- Coraly/GPPI-Vergleich ImmoScout24 vs immowelt (Inserate, Nutzer)
- immofachmagazin.de — Stichproben Objektzahlen 2023/2024
- profido-consulting.de — Visits, ARPA, Marktdynamik
- immobilien-bot.de — IW-Köln-Marktanteile (44/22/14)
- immo.info — Scout-Preise Privat/gewerblich
- Semrush Trending Websites Real Estate DE (März 2026) — Reichweiten-Ranking
