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Befristete Mietverträge für Wohnraum

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Das Aufsetzen eines befristeten Mietvertrags im Wohnraummietrecht birgt für Vermieter einige rechtliche Fallstricke, die, wenn nicht beachtet, zu erheblichen Problemen führen können. Ein befristeter Mietvertrag ist nach deutschem Recht grundsätzlich möglich, jedoch nur unter bestimmten Bedingungen, die in § 575 BGB geregelt sind. Hierbei gibt es verschiedene Fallstricke, die häufig übersehen werden. Im Folgenden sind die wichtigsten Probleme und Lösungen beschrieben:

Probleme bei der befristeten Vermietung von Wohnraum

Inhalt

1. Unzulässige Befristung ohne sachlichen Grund

Ein befristeter Mietvertrag darf gemäß § 575 BGB nur abgeschlossen werden, wenn ein sachlicher Grund vorliegt. Das Gesetz nennt drei zulässige Befristungsgründe:

  • Eigenbedarf: Der Vermieter oder nahe Angehörige (z. B. Kinder, Eltern) wollen die Wohnung nach Ablauf der Befristung selbst nutzen.
  • Umfangreiche bauliche Veränderungen: Der Vermieter plant eine erhebliche Sanierung oder Umbauarbeiten, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unmöglich machen.
  • Vermietung an einen Mitarbeiter: Die Wohnung soll nach Ablauf der Befristung einem Mitarbeiter des Vermieters zur Verfügung gestellt werden.

Fallstrick: Wenn kein sachlicher Grund vorliegt oder der Grund nur vorgetäuscht wird, ist die Befristung unwirksam. Der Mietvertrag gilt dann als unbefristet, und der Vermieter kann sich nur mit den regulären Kündigungsfristen oder häufig gar nicht vom Mieter trennen.

Lösung: Der Vermieter muss sicherstellen, dass einer der zulässigen Gründe tatsächlich vorliegt. Zudem muss dieser Grund schriftlich im Mietvertrag genannt werden. Eine nachträgliche Nennung des Grundes ist nicht möglich.

2. Fehlende oder ungenaue Angabe des Befristungsgrundes

Der Befristungsgrund muss nicht nur vorhanden sein, sondern auch konkret und präzise im Mietvertrag angegeben werden. Allgemeine oder vage Aussagen sind nicht ausreichend. So ist etwa der Hinweis „Eigenbedarf“ ohne weitere Erklärung nicht ausreichend.

Fallstrick: Fehlt eine detaillierte Begründung oder ist diese ungenau, kann der Mieter nach Ablauf der Befristung den Vertrag als unbefristet ansehen.

Lösung: Es sollte im Mietvertrag genau beschrieben werden, welcher Bedarf besteht und für wen die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses benötigt wird. Dies sollte idealerweise mit detaillierten Angaben zur Person des zukünftigen Nutzers und den konkreten Umbauplänen geschehen.

3. Verlängerung des Mietverhältnisses durch Duldung

Wenn der Mieter nach Ablauf der Befristung in der Wohnung verbleibt und der Vermieter dies duldet, entsteht nach § 545 BGB ein unbefristetes Mietverhältnis. Der Vermieter muss ausdrücklich widersprechen, wenn er nicht möchte, dass der Mieter weiterhin in der Wohnung bleibt.

Fallstrick: Wenn der Vermieter den Verbleib des Mieters stillschweigend duldet (z. B. durch Annahme von Mietzahlungen), entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis.

Lösung: Der Vermieter sollte rechtzeitig zum Ablauf der Befristung klären, ob der Mieter die Wohnung räumen wird. Falls nicht, muss er dem Verbleib des Mieters explizit schriftlich widersprechen, um die automatische Verlängerung des Mietverhältnisses zu vermeiden.

4. Verlängerung der Befristung

Es ist nicht möglich, einen befristeten Mietvertrag nachträglich zu verlängern, wenn sich die ursprünglichen Befristungsgründe ändern oder entfallen. Eine solche „Verlängerung“ wäre nur durch den Abschluss eines neuen Mietvertrags möglich.

Fallstrick: Ein unzulässiger Versuch der Verlängerung führt dazu, dass das Mietverhältnis als unbefristet gilt.

Lösung: Wenn eine Verlängerung gewünscht wird, muss der Vermieter einen neuen befristeten Mietvertrag aufsetzen, in dem ein neuer zulässiger Befristungsgrund vorliegt und ordnungsgemäß genannt wird.

5. Nicht ordnungsgemäße Nutzung der Befristungsgründe

Wenn der im Vertrag angegebene Befristungsgrund nach Ablauf der Befristung nicht realisiert wird (z. B. der Eigenbedarf wird nicht geltend gemacht), hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz.

Fallstrick: Der Vermieter kann verpflichtet werden, dem Mieter den durch den vorzeitigen Auszug entstandenen Schaden (Umzugskosten, höhere Miete in einer neuen Wohnung) zu ersetzen.

Lösung: Der Vermieter sollte sicherstellen, dass der genannte Befristungsgrund auch tatsächlich umgesetzt wird. Falls sich die Umstände ändern, sollte der Vermieter frühzeitig mit dem Mieter eine einvernehmliche Lösung anstreben.

Befristeter Mietvertrag wegen geplanten Verkauf der Immobilie

Der Verkauf einer Immobilie ist kein zulässiger Grund für die Befristung eines Mietvertrags im deutschen Wohnraummietrecht. Das deutsche Mietrecht erlaubt eine Befristung nur in den ausdrücklich im Gesetz genannten Fällen, die in § 575 BGB geregelt sind. Diese sind:

  1. Eigenbedarf des Vermieters oder eines nahen Familienangehörigen (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB),
  2. Geplante bauliche Veränderungen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verhindern (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB),
  3. Vermietung an einen Dienstleister des Vermieters, also eine Vermietung, die nach Ablauf der Befristung an einen Mitarbeiter des Vermieters erfolgen soll (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB).

Der Verkauf der Immobilie oder die Absicht, die Immobilie zu verkaufen, gehört nicht zu diesen zulässigen Gründen für eine Befristung. Auch eine Absicht, das Mietverhältnis für den potenziellen Käufer zu „entlasten“, indem es befristet wird, ist nicht erlaubt.

Rechtliche Grundlage: § 575 BGB

Nach § 575 BGB darf ein Mietvertrag für Wohnraum nur befristet abgeschlossen werden, wenn einer der oben genannten Gründe vorliegt. Der Gesetzgeber hat hier enge Grenzen gesetzt, um den Mieterschutz zu gewährleisten und um Missbrauch durch den Vermieter zu verhindern. Wenn ein Vermieter die Befristung auf den Grund des geplanten Verkaufs stützen möchte, ist dies rechtswidrig.

Rechtsprechung und Literatur

  • Rechtskommentare bestätigen, dass ein geplanter Verkauf der Immobilie nicht zu den gesetzlich zulässigen Befristungsgründen gehört. Beispielsweise führt der Kommentar von Schmidt-Futterer aus, dass die Befristung nur in den eng definierten Fällen zulässig ist und andere Gründe, wie etwa ein beabsichtigter Verkauf, unzulässig sind.
  • Auch in der Rechtsprechung ist dies geklärt. Die Gerichte haben immer wieder betont, dass der Verkauf einer Immobilie kein ausreichender Grund für eine Befristung eines Mietvertrags ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 8. November 2013, Az. 63 S 198/13).

Fazit

Ein geplanter oder bevorstehender Verkauf der Immobilie stellt keinen zulässigen Befristungsgrund dar. Wird eine Befristung dennoch aus diesem Grund vereinbart, ist die Befristung unwirksam. Der Mietvertrag würde dann als unbefristet gelten, und der Vermieter müsste die allgemeinen Kündigungsvorschriften des Mietrechts einhalten.

Quellen:

  • § 575 BGB (Befristetes Mietverhältnis)
  • Schmidt-Futterer, Mietrecht, Kommentar, § 575 BGB
  • LG Berlin, Urteil vom 8. November 2013, Az. 63 S 198/13

Befristeter Mietvertrag wegen baulicher Veränderung, Abriss oder Neubau

Wenn eine Immobilie an einen Bauträger verkauft werden soll, um diese abzureißen und neu zu bebauen, stellt dies grundsätzlich keinen direkten Befristungsgrund im Sinne des § 575 BGB dar. Allerdings gibt es Möglichkeiten, das Mietverhältnis in einem solchen Fall zu beenden oder zu befristen, indem bestimmte rechtliche Vorgaben eingehalten werden. Dabei ist vor allem zu klären, ob der Abriss und Neubau als bauliche Maßnahme im Sinne des § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB gelten könnte.

1. Bauliche Veränderungen als Befristungsgrund (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB)

Nach § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist es zulässig, einen Mietvertrag zu befristen, wenn der Vermieter beabsichtigt, bauliche Maßnahmen durchzuführen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich beeinträchtigen oder unmöglich machen. Dies kann auch einen Abriss und anschließenden Neubau umfassen, wenn diese Maßnahmen so gravierend sind, dass der Mieter nicht mehr in der Wohnung bleiben kann.

Voraussetzungen:

  • Der Vermieter muss nachweisen können, dass die geplanten baulichen Maßnahmen (z. B. Abriss und Neubau) eine weitere Nutzung der Wohnung unmöglich machen. Hierbei reicht es nicht aus, dass nur kleinere Sanierungen oder Renovierungsarbeiten anstehen; es müssen tiefgreifende bauliche Veränderungen geplant sein, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen.
  • Diese geplanten baulichen Veränderungen müssen dem Mieter schriftlich im Mietvertrag mitgeteilt werden, und zwar unter genauer Angabe der Art und des Umfangs der Maßnahmen.

Fallstrick:

Wenn der Vermieter diese Voraussetzungen nicht erfüllt oder nur vage Angaben zu den baulichen Veränderungen macht, gilt die Befristung als unwirksam. Der Mietvertrag würde dann unbefristet weiterlaufen.

Lösung:

Um die Befristung zu legitimieren, sollte der Vermieter genau erläutern, dass der Abriss des Gebäudes und die nachfolgende Neubebauung die Nutzung der Mietwohnung unmöglich machen. Die Beschreibung der Maßnahmen sollte so konkret wie möglich erfolgen, damit klar wird, dass ein Verbleib des Mieters während der Bauarbeiten nicht möglich ist.

2. Alternative: Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

Falls die Befristung des Mietverhältnisses nicht möglich ist oder die Voraussetzungen des § 575 BGB nicht erfüllt werden, kann der Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen wirtschaftlicher Verwertung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Erwägung ziehen. Diese Vorschrift ermöglicht es dem Vermieter, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn er berechtigte Interessen an der Beendigung hat und der Abriss und Neubau des Hauses eine wesentlich bessere wirtschaftliche Nutzung ermöglicht.

Voraussetzungen:

  • Der Vermieter muss nachweisen, dass der Abriss und Neubau der Immobilie eine wirtschaftlich sinnvolle Verwertung darstellt und dass ihm ein erheblicher Nachteil entstünde, wenn das Mietverhältnis fortgeführt würde.
  • Es reicht nicht aus, dass der Vermieter einfach eine lukrativere Nutzung anstrebt; er muss vielmehr zeigen, dass die aktuelle Nutzung (also die Vermietung) wirtschaftlich unvernünftig oder nachteilig ist.
  • Diese Kündigung unterliegt den allgemeinen Kündigungsfristen und dem Kündigungsschutz des Mieters, der eine Kündigung wegen Verwertung widersprechen kann, wenn er besondere Härtegründe geltend macht (§ 574 BGB).

Lösung:

Der Vermieter sollte die wirtschaftlichen Gründe für den Abriss und Neubau sorgfältig darlegen und die Nachteile einer fortgeführten Vermietung klar aufzeigen. Dies könnte durch ein Gutachten oder durch eine genaue Aufstellung der möglichen Verluste oder Gewinne geschehen.

3. Einvernehmliche Lösung mit dem Mieter

Eine weitere Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden oder befristet zu gestalten, besteht in einer einvernehmlichen Lösung mit dem Mieter. Der Vermieter könnte dem Mieter eine Abfindung oder andere Vorteile anbieten, um ihn zu einem Aufhebungsvertrag zu bewegen. Hierbei einigen sich Vermieter und Mieter darauf, dass der Mieter innerhalb eines bestimmten Zeitraums freiwillig auszieht, und der Vermieter bietet dafür eine finanzielle Kompensation oder andere Vorteile (z. B. Unterstützung bei der Wohnungssuche).

Vorteile:

  • Diese Lösung vermeidet langwierige rechtliche Auseinandersetzungen und bietet beiden Parteien Flexibilität.
  • Der Vermieter kann den Neubau oder Abriss ohne rechtliche Hürden planen, während der Mieter durch die Abfindung abgesichert wird.

Fazit

Ein geplanter Abriss und Neubau kann unter Umständen einen zulässigen Befristungsgrund darstellen, wenn es sich um tiefgreifende bauliche Maßnahmen handelt, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unmöglich machen. Der Vermieter muss in diesem Fall sicherstellen, dass der Grund schriftlich und detailliert im Mietvertrag angegeben wird. Alternativ kann der Vermieter eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung anstreben oder eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter suchen.

Quellen:

  • § 575 BGB (Befristetes Mietverhältnis)
  • § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung)
  • Schmidt-Futterer, Mietrecht, Kommentar, § 575 BGB

Aufhebungsvertrag Miete – Aufhebung eines Mietverhältnis

Ein Aufhebungsvertrag dient dazu, ein Mietverhältnis einvernehmlich und außergerichtlich zu beenden. Damit ein solcher Vertrag rechtssicher ist, müssen beide Parteien (Vermieter und Mieter) genau über die Bedingungen informiert sein und diesen zustimmen. Der Aufhebungsvertrag sollte klar und detailliert formuliert sein, um spätere Missverständnisse oder Streitigkeiten zu vermeiden.

Hier finden Sie ein Muster für einen Aufhebungsvertrag, das an die jeweilige Situation angepasst werden kann.

Literaturquellen zum Thema befristeter Mietvertrag, Mietaufhebungsvertrag und Kündigung eines Mieters im deutschen Mietrecht

Hier sind 10 relevante Quellen zum Thema befristeter Mietvertrag, Mietaufhebungsvertrag und Kündigung im deutschen Mietrecht. Diese Quellen bieten detaillierte rechtliche Informationen, Praxistipps und Urteile:

1. § 575 BGB – Befristetes Mietverhältnis

2. § 573 BGB – Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

3. Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar

  • Einer der maßgeblichen juristischen Kommentare zum Mietrecht, inklusive Kommentierung zu §§ 573 und 575 BGB.
  • Der Kommentar ist nicht frei verfügbar, aber in vielen Bibliotheken und Online-Datenbanken zugänglich.
  • Link (Verlagsinfo): Schmidt-Futterer – Mietrecht Kommentar

4. LG Berlin, Urteil vom 8. November 2013 – Az. 63 S 198/13

  • Urteil, das klärt, dass der Verkauf einer Immobilie kein Grund für eine Befristung eines Mietvertrags ist.
  • Link: LG Berlin Urteil

5. Deutscher Mieterbund – Befristeter Mietvertrag

6. Vermieterverein – Aufhebungsvertrag für Mietverhältnisse

7. Immobilienscout24 – Mietaufhebungsvertrag

8. Anwalt.org – Befristeter Mietvertrag

9. Haufe.de – Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung

10. Immowelt – Mietaufhebungsvertrag Muster

Diese Quellen bieten wertvolle Informationen und Muster, um sowohl Vermietern als auch Mietern rechtliche Klarheit in Bezug auf befristete Mietverträge und Mietaufhebungsverträge zu geben.

Empfohlener Anwalt für Mietrecht, befristete Mietverträge und Kündigung von Mietverträgen

Sonnenland Immobilien empfiehlt für weitere Fragen zum Thema Mietrecht, Kündigung von Mietverträgen oder der Befristung von Mietverträgen im Raum Freiburg und Umgebung die „Immobilienkanzlei in Freiburg“ (dies ist kein bezahlter Link, sondern aus eigener positiver Erfahrung heraus…)

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