Mietpreisbremse in Breisach am Rhein? Was beachten?

  |   Peter Eppich
Ein Bild zum Thema Mietpreisbremse in Breisach am Rhein? Was beachten?

Ja, dieMietpreisbremse gilt in Breisach am Rhein. Das bedeutet, bei einer Neuvermietung darf in Breisach die neue Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Auch die Kappungsgrenze kommt in Breisach zur Anwendung: Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren maximal 15% erhöht werden.
Der Kündigungsschutz beträgt bei umgewandeltem Eigentum 5 Jahre.

Kurz: Gilt die Mietpreisbremse in Breisach am Rhein?

Bild des Breisacher Münsters zum Thema Mietpreisbremse Breisach am Rhein
Auch in Breisach am Rhein kommt die Mietpreisbremse wie auch die Kappungsgrenze zur Anwendung.

JA! Die Mietpreisbremse gilt auch in Breisach am Rhein. Die Kappungsgrenze wird in Breisach ebenfalls angewendet.

und auch in den Nachbargemeinden

Bild vom Breisacher Münster mit einer Bremse im Vordergrund
Die Mietenbremse ist auch in Breisach am Rhein anzuwenden.

Unterscheidung Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

Die Mietpreisbremse bedeutet, dass bei der Neuvermietungen von Miet-Wohnungen in Breisach am Rhein die neue Miete nicht beliebig erhöht werden darf. Diese darf in Breisach höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in aller Regel, sofern vorhanden, über einen Mietspiegel ermittelt. In Einzelfällen kann die ortsübliche Vergleichsmiete in der Gemeindeverwaltung angefragt werden oder es gibt eine „Verweis-Regelung“, in dem die Gemeinde sagt, unsere Mieten entsprechen denen von einer anderen Nachbargemeinde. Andere Städte haben sich trotz Mietenbremse[⇢1] gegen die Erstellung von Mietspiegeln entschieden. Breisach gehört leider dazu.

Die Mietpreisbremse im Detail:

Max. 10% über Vergleichsmiete bei Neuvermietung

Bild eines Wohnhauses mit mehreren Mietwohnungen
Auch bei weniger zentral gelegenen Mietwohnungen gilt die Mietpreisbremse

Bei einem Mieterwechsel darf die neue Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das bedeutet, Sie müssen zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und dürfen dann maximal 10% bei der Neuvermietung über der Vergleichsmiete liegen. 

Zum Glück gibt es aber auch einige Ausnahmen. Dies betrifft zum Beispiel Bauherren.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

  1. Der alte Mieter hat bereits mehr als 10% über der Vergleichsmiete bezahlt. Dann müssen Sie keine Senkung der Miete und dürfen den alten Mietpreis weiterhin verlangen. Ein zusätzlicher Aufschlag auf die alte Miete ist aber nicht mehr zulässig.
    Es ist davon abzuraten, den alten Mieter nur „pro Forma“ eine höhere Miete zahlen zu lassen, um bei der Neuvermietung die Mietenbremse zu umgehen. Gerichte werden dort in Zukunft sehr genau hinsehen müssen.
  2. Bild eines Dachgeschosses im Neubau
    Neubauimmobilien bilden eine Ausnahme bei der Mietpreisbremse

     

    Es handelt sich um einen Neubau. Ein Neubau ist eine Wohnung, die nach dem 1.Oktober 2014 fertiggestellt ist. Das ist zunächst verwirrend, scheint aber vom Gesetzgeber so gewollt sein. Demnach wird über die nächsten Jahre die Anzahl der Wohnungen, für die die Ausnahme gilt, automatisch steigen. Natürlich sofern es keine entsprechende Anpassung des Stichtages gibt.

  3. Umfassende Sanierungen im Wert von mindestens 1/3 des Neubauwertes wurden vorgenommen. In diesem Fall gilt die Ausnahme ebenfalls.
  4. Vermietung eines möblierten Zimmers, sofern diese nur  zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Auch wenn der möblierte Wohnraum nur ein Teilbereich einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist. Aber nur in dem Fall, dass der Mieter dort alleine wohnt und nicht zusammen mit Partnern oder Familie wohnt. Das könnte zum Beispiel Pflegepersonal sein, dem man das Zimmer im Haus des zu pflegenden Vermieters überteuert vermieten möchte. Wie unsozial! [persönliche Meinung des Verfassers!]

Mietspiegel für Breisach am Rhein: So ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete:

Mietpreis ca. Ende 2020

In Breisach gibt es keinen städtischen Mietenspiegel. Man muss sich hier auf andere Weise behelfen. Der sicherste Weg ist vermutlich, drei vergleichbare Wohnungen mit den aktuellen Mieten zu benennen. Häufig wird zum gleichen Zweck aber auch auf Preis-Recherche-Portale verwiesen. Sonnenland Immobilien verweist hierbei gern auf das Portal eines Institutes[⇢2], welches Marktdaten sammelt. Über die Akzeptanz dieser Ersatzverfahren vor Gericht ist uns noch nichts bekannt.

Die Kappungsgrenze bedeutet:

Max. 15% Mieterhöhung in 3 Jahren

Mehrfamilienhaus vor blauem Himmel
Kappungsgrenzen führen dazu, dass Vermieter keine Erhöhung mehr versäumen dürfen.

Die Kappungsgrenze bedeutet, dass ein Vermieter innerhalb von 3 Jahren die Miete maximal um 15% erhöhen darf. Früher lag der Wert bei 20%. Dieser ist jetzt in den meisten Bundesländern in den meisten Orten, in denen die Mietpreisbremse gilt, auf 15% gesenkt worden.

IN DER PRAXIS:

In der Praxis bedeutet das, dass ein Vermieter, der bisher deutlich unter Mietspiegel vermietet hat und sich nun gerne an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren möchte, länger benötigt, als zuvor. Eine 20%ige Mieterhöhung muss er nun etwa über vier Jahre verteilen,

BEACHTEN:

Die Kappungsgrenze sowie die Mietpreisbremse gelten zusammen. Das bedeutet, man darf zwar um 15% pro 3 Jahre erhöhen, jedoch niemals über die in der Mietenbremse definierten Obergrenzen.

Hier gilt die Kappungsgrenze nicht oder nur teilweise bei:

  • Neuvermietungen
  • Nach Modernisierungsmaßnahmen
  • Vergrößerung des Wohnraumes
  • Zuschlägen im Fall von Untervermietungen
  • gewerblicher Nutzung

5 Jahre Kündigungsschutz bei Umwandlung von Mietwohnung in Eigentumswohnung

Ein weiterer häufig nicht beachteter Aspekt ist die Verlängerung der Kündigungsfristen bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum.[⇢3] Dieser wurde gleichzeitig mit der Kappungsgrenze in 44 Städten in Baden Württemberg beschlossen und gilt auch in Breisach am Rhein. Hier für ganze 5 Jahre.[⇢4]

Ein Beispiel:

Ein Käufer erwirbt ein Haus mit 10 Mietwohnungen. Diese wandelt er in Eigentumswohnungen um und verkauft die einzelnen Eigentumswohnungen an Kleininvestoren, die theoretisch auch eine Wohnung zur Eigennutzung kaufen können, um diese selber zu nutzen.  In diesem Fall hat der Mieter einen 5 jährigen Kündigungsschutz beginnend mit dem Eintrag des neuen Eigentümer im Grundbuch. Zusätzlich hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.

BEACHTEN:

Ist die Mietwohnung bereits in eine Eigentumswohnung umgewandelt, bevor der Mieter einzieht, gelten beim Verkauf die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen bei Eigenbedarf.

Kritik: Warum in Breisach wenig Nutzen entstanden ist.

Kritik an der Mietpreisbremse Breisach

Bild eines sehr kritisch schauenden MaklersDie Reaktion der Immobilien-Besitzer ist nicht verwunderlich. Bei einem Mieterauszug wird die Wohnung anschließend gar nicht mehr erneut vermietet. Es ist deutlich lukrativer, eine frei gewordene Wohnung zu verkaufen. Nicht selten kann dadurch ein Vermieter beim Verkauf umgerechnet die gesamten Mieten der nächsten 40 Jahre auf einmal bekommen. Das bedeutet im Umkehrschluss:

Immobilie-privat-verkaufenWenn ein Vermieter heute nicht verkauft, braucht er ungefähr 40 Jahre, bis sich ein Nichtverkauf, auszahlt. Berücksichtigt sind dabei, dass eine Mietwohnung auch Kosten und Renovierungen verursacht. Das bedeutet, wer anstatt einer Neuvermietung den Verkauf durchführt, macht satte Gewinne.
Mit der Zeit reduziert sich damit der mögliche Miet-Wohnraum. Wer es sich leisten kann, kauft heute sowieso eher eine Wohnung, anstelle diese zu mieten. Die Konsequenz ist, dass es mit der Zeit immer weniger Mietwohnungen für genau die Zielgruppe, für die ein Kauf nicht in Frage kommt, gibt. Stattdessen bekommen die, für welche ein Kauf finanziell möglich ist, viel leichter eine Wohnung als zuvor.

Ohne massiven (sozialen) Wohnungsbau und deren Förderung wird sich an dem grundlegenden Problem nichts ändern. Durch die Mietpreisbremse ist keine einzige neue Wohnung entstanden, sondern es verschwinden langsam mögliche Mietwohnungen zugunsten von Kaufimmobilien.

Kritik an der Kappungsgrenze in Breisach

Die Wirkung der Mietpreisbremse Freiburg weniger toll als erhofft. Bild von unzufriedener Frau
Die Wirkung sieht weniger toll aus, als erhofft. Die Mietbremse Freiburg funktioniert nicht gut.

Die Kappungsgrenze reduziert die Geschwindigkeit, mit der eine Mietwohnung auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden kann. Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung wird so eine Wohnung für Kapitalanleger weniger interessant. Stattdessen überwiegt der Interessentenkreis der Selbstnutzer. Dadurch laufen Mieter Gefahr, Opfer einer Eigenbedarfskündigung[⇢5]  zu werden. Der Effekt ist nicht besonders ausgeprägt, jedoch auch nicht zu leugnen.

Daher ist die Kappungsgrenze ein zweischneidiges Schwert. Solange die vermietete Eigentumswohnung nicht verkauft wird, freut sich der Mieter. Sobald jedoch ein Verkauf ansteht, überlegt er sich, ob er nicht freiwillig einer größeren Mieterhöhung zustimmt, nur damit die Wahrscheinlichkeit einen Kapitalanleger als Käufer zu gewinnen, steigt.

Quellenangaben und weiterführende Links

  1. Mieterhöhung und Kappungsgrenze bei Wikipedia: https://de.wikipedia.org/wiki/Mieterh%C3%B6hung[⤺ zurück]
  2. Marktmietspiegel für Breisach: Link zu Wohnpreis.de[⤺ zurück]
  3. Mieterschutz bei Wohnungsumwandlung: http://www.finanztip.de/mieterschutz-wohnungsumwandlung/[⤺ zurück]
  4. Link zur Kappungsgrenze: http://www.landesrecht-bw.de/… [⤺ zurück]
  5. Informationen zur Eigenbedarfskündigung: Link zum Ratgeber von ivd24immobilien.de[⤺ zurück]

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