Kurz: Gilt die Mietpreisbremse in Bad Krozingen?
Inhalt
JA! In Bad Krozingen gilt die Mietpreisbremse und auch die Kappungsgrenze!
und auch in den Nachbargemeinden und Städten
- Freiburg
- March
- Denzlingen
- Merzhausen
- Umkirch
Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze?
Die Mietpreisbremse bedeutet, dass bei der Neuvermietung von Mietwohnungen in Bad Krozingen die neue Miethöhe nicht mehr frei erhöht werden darf. Diese darf in Bad Krozingen höchstens nur noch 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in aller Regel, über einen Mietspiegel ermittelt. In Einzelfällen kann die ortsübliche Vergleichsmiete in der Gemeindeverwaltung angefragt werden. Gelegentlich gibt es auch eine „Verweis-Regelung“, in dem die Gemeinde sagt, unsere Mieten entsprechen denen von folgender Nachbargemeinde xyz. Andere Städte haben sich trotz der Mietpreisbremse gegen die Erstellung von Mietspiegeln entschieden. So zum Beispiel Bad Krozingen. Hier gibt es keinen Mietspiegel und die Stadt hat sich gegen die Erstellung eines Mietspiegels entschieden.
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Die Mietpreisbremse bedeutet in Bad Krozingen:
Max. 10% über Vergleichsmiete bei Neuvermietung
Bei einem Wechsel des Mieters in Bad Krozingen darf die neue Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das bedeutet, Sie drüfen zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und können dann maximal 10% bei der Neuvermietung auf die Vergleichsmiete aufschlagen. Aber es gibt einige Ausnahmen
Diese Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse
- Der alte Mieter hat schon zuvor mehr als 10% über der Vergleichsmiete bezahlt. Dann müssen Sie keine Senkung des Mietpreises vornehmen und dürfen den bisherigen Mietpreis weiterhin verlangen. Ein zusätzlicher Aufschlag ist natürlich nicht zulässig
- Es handelt sich um einen Neubau. Ein Neubau ist eine Wohnung, die nach dem 1.Oktober 2014 fertiggestellt ist. Das ist zunächst verwirrend, scheint aber vom Gesetzgeber so gewollt sein. Demnach wird über die nächsten Jahre die Anzahl der Wohnungen, für die die Mietpreisbremse nicht gilt, automatisch steigen. Natürlich sofern es keine entsprechende Anpassung des Stichtages gibt.
- Wirklich umfassende Sanierungen im Wert von mindestens 1/3 des Neubauwertes wurden vorgenommen. In diesem Fall gilt die Mietpreisbremse ebenfalls nicht.
Mietspiegel für Bad Krozingen: Fehlanzeige!
In Bad Krozingen gibt es keinen Mietspiegel. Dieser kann hier also nicht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.
Die Kappungsgrenze bedeutet in Bad Krozingen
Max. 15% Mieterhöhung in 3 Jahren
Die Kappungsgrenze bedeutet, dass ein Wohnungsvermieter in Bad Krozingen innerhalb von drei Jahren die Miete maximal um 15% erhöhen darf. Früher lag der Wert bei 20%. Dieser ist jetzt in den meisten Orten, in denen die Mietpreisbremse gilt, auf 15% gesenkt worden.
IN DER PRAXIS:
In Bad Krozingen bedeutet das, dass ein Wohnungsvermieter, der bisher deutlich unter Mietspiegel vermietet hat und sich nun gerne an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren möchte, länger benötigt, als zuvor. Eine 20%ige Mieterhöhung muss er nun etwa über vier Jahre verteilen.
BEACHTEN:
Die Kappungsgrenze sowie die Mietpreisbremse gelten zusammen. Das bedeutet, man darf zwar um 15% pro 3 Jahre erhöhen, jedoch niemals über die in der Mietpreisbremse definierten Obergrenzen.
Hier gilt die Kappungsgrenze nicht oder nur teilweise bei:
- Neuvermietungen
- gewerblicher Nutzung
- Nach Modernisierungsmaßnahmen
- Vergrößerung des Wohnraumes
- Zuschlägen im Fall von Untervermietungen
5 Jahre Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen
Ein weiterer häufig nicht beachteter Aspekt ist die deutliche Verlängerung der Kündigungsfristen bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum. Dieser wurde gleichzeitig mit der Kappungsgrenze in 44 Städten in Baden Württemberg beschlossen und gilt auch in Bad Krozingen.
Ein Beispiel:
Ein Käufer erwirbt ein Haus mit 10 Mietwohnungen. Diese wandelt er in Eigentumswohnungen um und verkauft die einzelnen Eigentumswohnungen an Kleininvestoren, die theoretisch auch eine Wohnung zur Eigennutzung kaufen können, um diese selber zu nutzen. In diesem Fall hat der Mieter einen 5 jährigen Kündigungsschutz beginnend mit dem Eintrag des neuen Eigentümer im Grundbuch. Zusätzlich hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.
BEACHTEN:
Ist die Mietwohnung bereits in eine Eigentumswohnung umgewandelt, bevor der Mieter einzieht, gelten beim Verkauf die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen bei Eigenbedarf.
Kritik: Warum in Bad Krozingen kaum Nutzen entstanden ist
Kritik an der Mietpreisbremse in Bad Krozingen
Die Reaktion der Immobilien-Besitzer ist nicht verwunderlich. Bei einem Mieterauszug wird die Wohnung anschließend gar nicht mehr erneut vermietet. Es ist viel lukrativer, eine frei gewordene Wohnung auf dem Immobilienmarkt zu veräußern. Nicht selten kann ein Vermieter beim Verkauf einer Wohnung die kalkulatorischen Mieten der nächsten 40 Jahre auf einmal erzielen. Das bedeutet im Umkehrschluss:
Wenn ein Vermieter heute nicht verkauft, braucht er ungefähr 40 Jahre, bis sich seine Entscheidung, weiterhin zu vermieten, auszahlt. Berücksichtigt sind dabei, dass eine Mietwohnung auch Kosten und Renovierungen verursacht. Wer bei diesen Bedingungen auf eine Neuvermietung verzichtet und stattdessen die Wohnung verkauft, macht satte Gewinne.
Mit der Zeit reduziert sich damit der mögliche Miet-Wohnraum. Wer es sich leisten kann, kauft heute sowieso eher eine Wohnung, anstelle diese zu mieten. Die Konsequenz ist, dass es mit der Zeit immer weniger Mietwohnungen für genau die Zielgruppe, für die ein Kauf nicht in Frage kommt, gibt. Stattdessen bekommen die, für welche ein Kauf finanziell möglich ist, viel leichter eine Wohnung als zuvor.
Ohne massiven (sozialen) Wohnungsbau und deren Förderung wird sich an dem grundlegenden Problem nichts ändern. Durch die Mietpreisbremse ist keine einzige neue Wohnung entstanden, sondern es verschwinden langsam mögliche Mietwohnungen zugunsten von Kaufimmobilien.
Kritik an der Kappungsgrenze in Bad Krozingen
Die Kappungsgrenze in Bad Krozingen reduziert die Geschwindigkeit, mit der eine Mietwohnung auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden kann. Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung wird so eine Wohnung für Kapitalanleger weniger interessant. Stattdessen überwiegt der Interessentenkreis der Selbstnutzer. Dadurch laufen Mieter viel eher Gefahr, Opfer einer Eigenbedarfskündigung zu werden. Der Effekt ist nicht besonders ausgeprägt, jedoch auch nicht zu leugnen.
Daher ist die Kappungsgrenze ein zweischneidiges Schwert. Solange die vermietete Eigentumswohnung nicht verkauft wird, freut sich der Mieter. Sobald jedoch ein Verkauf ansteht, überlegt er sich, ob er nicht freiwillig einer größeren Mieterhöhung zustimmt, nur damit die Wahrscheinlichkeit einen Kapitalanleger als Käufer zu gewinnen, steigt.
Weiterführende Links
- Liste mit Orten, in denen die Mietpreisbremse gilt und Hinweise zu Mietspiegeln: https://www.test.de/4964713-4965953
- Mieterhöhung und Kappungsgrenze bei Wikipedia: https://de.wikipedia.org/wiki/Mieterh%C3%B6hung
- Mieterschutz bei Wohnungsumwandlung: http://www.finanztip.de/mieterschutz-wohnungsumwandlung/
