Gilt die Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Stuttgart?

Gilt die Mietpreisbremse in Stuttgart?

Inhalt

Bild zeigt Mietwohnungen in Stuttgart für die eine Mietpreisbremse gilt — In vielen deutschen Städten wie Stuttgart gilt die Mietenbremse

>>> JA! In Stuttgart gilt die Mietpreisbremse sowie die Kappungsgrenze!

und auch in den Nachbargemeinden und Städten wie zum Beispiel

Heilbronn, Renningen
Sindelfingen, Altbach
Denkendorf, Filderstadt
Neuhausen, Plochingen
Wendlingen, Neckarsulm
Asperg, Bietigheim-Bissingen
Freiberg, Fellbach und Winnenden

Hier gilt die Mietbremse:

Die gesamten Listen der Städte in Baden-Würrtemberg: Suche bei google nach den Orten, in denen die Mietbremse gilt

Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze?

Eine Gewerbeimmobilie für die die Mietpreisbremse nicht gilt. — Bei Gewerbe-Immobilien gilt die Mietpreisbremse nicht.

Die Mietpreisbremse greift bei der (Neu-)Vermietung von Mietwohnungen. Hier darf die neue Miethöhe nicht mehr beliebig erhöht werden. In Stuttgart darf die Miete nur noch höchstens 10% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Die Vergleichsmiete wird meistens über einen vorhandenen Mietspiegel ermittelt. So zum Beispiel auch in Stuttgart. Hier gibt es einen Mietspiegel.

Die Mietpreisbremse bedeutet in Stuttgart:

Höchstens 10% über Vergleichsmiete selbst bei Neuvermietung

In Stuttgart darf selbst bei einer Neuvermietung der Vermieter nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Als Vermieter müssen Sie daher zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Danach dürfen Sie als Vermieter dann nur noch höchstens 10% bei einer Neuvermietung über dem Durchschnitt liegen. Aber es gibt einige Ausnahmen von der Mietpreisbremse.

Diese Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse

Bild von einer Neubauimmobilie — Bei einem Neubau gilt die Mietbremse nicht

Falls der alte Mieter schon vorher mehr als 10% über der Vergleichsmiete bezahlt hat. Dann brauchen Sie keine Senkung der Miethöhe vornehmen. Hierbei ist es Ihnen erlaubt, den bisherigen Preis weiterhin auch vom neuen Mieter zu verlangen. Ein zusätzlicher Aufschlag ist allerdings nicht mehr zulässig
In dem Fall, dass es sich bei der Wohnung um einen Neubau handelt. Ein Neubau ist per Gesetzestext eine Wohnung, die nach dem 1.Oktober 2014 fertig gestellt wurde. Dass hier ein festes Datum gewählt wurde, ist bemerkenswert. Demnach reduziert sich über die nächsten Jahre die Anzahl der Wohnungen, für die eine Mietenbremse gilt ganz von selbst. Es sei denn, der Stichtag wird im Gesetz wieder geändert.
Es wurden tiefgreifende und umfassende Sanierungen vorgenommen. Und diese haben eine Mindesthöhe von mindestens 1/3 des Neubauwertes. In so einem Fall gilt die Mietpreisbremse ebenfalls nicht.

Mietspiegel für den Stuttgarter Raum:

Hier gibt es einen Mietspiegel. Dieser kann von der Stadt käuflich erworben werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete Stuttgart zu ermitteln: Link zum Suttgarter Mietspiegel

Was bedeutet die Kappungsgrenze in Stuttgart?

Max. 15% Mieterhöhung in 3 Jahren

Die Kappungsgrenze betrachtet einen Zeitraum von drei Jahren. In diesem darf die Miete nicht mehr als um 15% erhöhen werden. Früher lag der Wert bei 20%. Dieser ist jetzt auch in Stuttgart auf 15% gesenkt worden.

IN DER PRAXIS:

Für einen Vermieter, der bisher sehr günstig vermietet hat, ist das ungünstig. Denn um sich an die ortsüblichen Vergleichsmiete anzunähern, braucht dieser länger. Eine 20%ige Mieterhöhung muss er nun etwa über vier Jahre verteilen.

BEACHTEN:

Die Kappungsgrenze sowie die Mietpreisbremse gelten zusammen. Das bedeutet, man darf zwar um 15% pro 3 Jahre erhöhen, jedoch niemals über die in der Mietbremse definierten Obergrenzen.

Ausnahmen von der Kappungsgrenze;

Neuvermietungen
gewerblicher Nutzung
nach Modernisierungsmaßnahmen
Vergrößerung des Wohnraumes
Zuschlägen im Fall von Untervermietungen

5 Jahre Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Die Verlängerung der Kündigungsfristen bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum wird häufig an dieser Stelle vergessen. Denn dieser wurde gleichzeitig mit der Kappungsgrenze in 44 Städten in Baden Württemberg beschlossen und gilt auch in Stuttgart.

Ein Beispiel:

Ein Käufer erwirbt ein Haus mit 10 Mietwohnungen. Diese wandelt er dann in Eigentumswohnungen um. Anschließend verkauft er die einzelnen Eigentumswohnungen an Kapitalanleger. Diese können theoretisch auch eine Wohnung zur Eigennutzung kaufen. In diesem Fall hat der alte Mieter aber einen 5 jährigen Kündigungsschutz. Dieser beginnt mit dem Eintrag des neuen Eigentümer im Grundbuch. Zusätzlich hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.

Ausnahme vom verlängerten Kündigungsschutz:

Der Mieter zieht erst ein, NACHDEM die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. In dem Fall gelten beim Verkauf die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen bei Eigenbedarf. Ein Eigenbedarf muss aber korrekt begründet werden.

Kritik: Warum in Stuttgart kaum Nutzen entstanden ist

Kritik an der Mietenbremse in Stuttgart

Die Reaktion der Eigentümer von Wohnimmobilien ist nicht verwunderlich. Eine Neuvermietung findet bei einem Auszug eines Mieters nur noch selten statt. Es scheint viel rentabler, eine freie Eigentumswohnung auf dem Immobilienmarkt zu veräußern. Nicht selten kann ein Verkäufer die kalkulierte Miete der nächsten 40 Jahre auf einen Schlag erhalten. Das bedeutet im Umkehrschluss:

Wenn der bisherige Vermieter nicht heute verkauft: dann braucht er ungefähr 40 Jahre, bis sich das auszahlt. Denn die Mietpreisbremse verhindert, dass ein Vermieter eine dem hohen möglichen Kaufpreis angepasste Miete erhalten kann. Dass eine Mietwohnung auch Kosten und Renovierungen verursacht, ist berücksichtigt. Wer bei diesen Konditionen auf eine Neuvermietung verzichtet macht stattdessen beim Verkauf satte Gewinne.
Mit der Zeit reduziert sich damit die Anzahl der verfügbaren Mietwohnungen. Wer es sich leisten kann, kauft heute eine Wohnung, anstelle diese zu mieten. Für die, die sich das nicht leisten können, bleiben mit der Zeit immer weniger Mietwohnungen. Stattdessen bekommen die, für welche ein Kauf finanziell möglich ist, viel leichter eine Wohnung als zuvor.

Ohne gezielten und forcierten (sozialen) Wohnungsbau und deren umfassender Förderung wird sich an dem Problem nichts ändern. Durch die Mietenbremse ist keine einzige neue Wohnung entstanden. Stattdessen verschwinden langsam mögliche Mietwohnungen zugunsten von Kaufimmobilien.

Kritik an der Kappungsgrenze in Stuttgart

Die Kappungsgrenze in Stuttgart reduziert die Möglichkeiten eines Vermieters die Miethöhe auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen. Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung wird so eine Wohnung für Kapitalanleger weniger interessant. Stattdessen überwiegt der Interessentenkreis der Selbstnutzer. Dadurch laufen Mieter viel eher Gefahr, Opfer einer Eigenbedarfskündigung zu werden. Der Effekt ist nicht besonders ausgeprägt, jedoch auch nicht zu leugnen.

Daher ist die Kappungsgrenze ein zweischneidiges Schwert. Solange die vermietete Eigentumswohnung nicht verkauft wird, freut sich der Mieter. Sobald jedoch ein Verkauf ansteht, überlegt er sich, ob er nicht freiwillig einer größeren Mieterhöhung zustimmt, nur damit die Wahrscheinlichkeit einen Kapitalanleger als Käufer zu gewinnen, steigt.