Das Wegerecht
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Wichtig für Käufer!
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die in zweiter Reihe liegt oder nur über ein anderes Grundstück erreicht werden kann, prüfen Sie: Ist für Ihr zurückgelegenes Grundstück ein Wegerecht sowie Leitungsrecht zu Ihren Gunsten eingetragen?
Wegerecht bedeutet, dass eine Partei, zum Beispiel ein Nachbar oder die Stadtwerke, das Recht haben, einen Weg über ein Grundstück zu benutzen, obwohl sie nicht Eigentümer dieses Grundstückes sind. Es gibt dabei drei verschiedene Möglichkeiten, wie ein Wegerecht vereinbart werden kann
Das Wegerecht im Grundbuch
Zwischen privaten Personen werden Wegerechte am häufigsten im Grundbuch eingetragen. Es ist zwar auch möglich, durch einen privaten Vertrag, einer sogenannten schuldrechtlichen Vereinbarung1, ein Wegerecht zu vereinbaren, diese zweite Variante beinhaltet aber oft Probleme, wenn der Eigentümer des belasteten Grundstückes wechselt.
Daher ist die häufigste Art, Wegerechte zu vereinbaren, dies im Grundbuch eintragen zu lassen. Zu beachten ist dabei, dass bei einem Eintrag ins Grundbuch niemals bestimmte Personennamen genannt werden, sondern der Berechtigte als Eigentümer eines bestimmten Grundstückes benannt wird. Damit ist sichergestellt, dass sowohl bei einem Verkauf des belasteten Grundstückes, wie auch beim Verkauf des begünstigten Grundstückes das Wegerecht erhalten bleibt.
Verlust des Wegerechtes im Rahmen einer Zwangsversteigerung
Ein im Juli 2020 beim Hessisch-Niedersächsichen Anzeiger2 veröffentlichtes Urteil lässt aufhorchen. Dort war für ein Grundstück beim Nachbarn eine Wegerecht eingetragen. Im Zuge der Zwangsversteigerung ist es zu einem Verlust des Wegerechtes gekommen. Es wurde dieses Wegerecht nachträglich aberkannt, ohne dass es einen Ausgleich gegeben hätte. So verlor der Eigentümer seine Möglichkeit, seine Garagen mit dem Auto zu erreichen. Die Begründung des Amtsgerichtes ist schwer nachvollziehbar. „Es wäre den Gläubigern nicht zumutbar, den Wertverlust durch das erteilte Wegerecht hinzunehmen.“ Ob dieses Urteil in höheren Instanzen ebenfalls Bestand haben dürfte, kann ich nicht beurteilen.
TIPP! Wegerecht unbedingt zusätzlich als Baulast eintragen
Dem Verlust des Wegerechtes durch die Zwangsversteigerung des verpflichteten Grundstückes kann man vorbeugen. Es wird empfohlen, dass Wegerecht ZUSÄTZLICH als Baulast eintragen zu lassen. Dies geschieht im Baulastenverzeichnis.
Das Wegerecht als Baulast
Die dritte Variante ist, dass das Wegerecht als Baulast eingetragen wird. Diese Variante findet man, wenn eine Stadt oder eine Gemeinde sich Wegrechte einräumen lassen. Diese Wegerechte sind dann im Baulastenverzeichnis eingetragen und geführt. Im Baulastenverzeichnis können auch noch weitere Baulasten eingetragen werden, zum Beispiel auch die Pflicht, PKW-Stellplätze für einen Nachbarn zur Verfügung zu stellen.
Bei einem Verkauf übernimmt der neue Eigentümer alle Pflichten aus dem Baulastenverzeichnis. Daher ist es sehr ratsam, sich vor jedem Kauf einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis aushändigen zu lassen.
Das Wegerecht in der Praxis
In der Praxis wird mit dem Wegerecht sichergestellt, dass bestimmte Grundstücke überhaupt erreichbar sind. So zum Beispiel, wenn hinter der eigentlichen Häuserfront in der zweiten oder dritten Reihe gebaut wird. Ganz oft ist das bei ehemalig größeren Grundstücken der Fall, die nachträglich aufgeteilt wurden. Nach der Aufteilung ist ein Grundstück jedoch nicht mehr direkt an der Straße angebunden und benötigt ein Wegrecht. Meistens wird das dann auch mit einem Überfahrtsrecht sowie mit einem Leitungsrecht kombiniert, da ja auch das hintere Grundstück Anschluss an Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation benötigt.
Sofern Wegerechte im Grundbuch eingetragen sind, sieht man das sehr leicht, da bei jedem Verkauf das Grundbuch auch eingesehen wird. Ist das Wegerecht dagegen im Baulastenverzeichnis eingetragen, kann es ein flüchtiger Käufer leicht übersehen.
Das Wegerecht beim Verkauf einer Immobilie
Daher ist es bei dem Verkauf einer Immobilie wichtig, das Wegerecht einem Käufer auch korrekt mitzuteilen. Während ein Eintrag im Grundbuch offensichtlich ist, sollte bei einem Wegerecht oder überhaupt bei allen Lasten im Baulastenverzeichnis der Verkäufer vorab einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis abfragen und dem Käufer unaufgefordert aushändigen. Vergisst er dies, kann es hinterher unter Umständen unangenehm werden. Nämlich dann, wenn der Käufer feststellt, dass dadurch der Wert der Immobilie nachteilig beeinflusst wird.
Bei Fragen, die über diese allgemeinen Informationen hinausgehen, ist ein anwaltlicher Rat oft hilfreich.
- Schuldrecht Link zu Wikipedia [↩]
- Artikel vom Hessisch-Niedersächsischen Anzeigers zum Thema Verlust des Wegerechtes https://www.hna.de/lokales/rotenburg-bebra/garage-recht-streit-cornberg-wegerecht-zwangsversteigerung-90006848.html [↩]
