Immobilie steuerfrei verkaufen

Die 10 Jahres Frist

Das müssen Sie beachten, wenn Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen möchten: der Gesetzgeber sieht vor, dass der Gewinn aus dem Immobilienverkauf besteuert werden muss, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft wird.¹ In manchen Regionen sind bereits nach wenigen Jahren große Wertzuwächse zu verzeichnen. Ein Verkauf kann daher zu unerwartet hohen Steuern führen. Das müssen Sie beachten:

Stichtag

Als Stichtag wird dabei der notarielle Kaufvertrag zugrunde gelegt.² Es kommt also auf das Datum der Unterschrift im Vertrag an. Sind zwischen den Notar-Terminen des Kaufes und Verkaufes mehr als 10 Jahre vergangen, können Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen.

Ohne Bedeutung dabei ist:

• der tatsächliche Zahlungseingang
• der vereinbarte Wechsel von Nutzen oder Lasten
• der Eintrag im Grundbuch

selbstgenutztes Eigentum

Es gibt jedoch Ausnahmen. Die erste gilt für Eigentum, welches in der kompletten Zeit selber genutzt wird. Eine wichtige Regel ist, dass die Wohnung oder das Haus zu keinem Zeitpunkt vermietet worden ist.

steuerfrei

Ist die Immobilie also im gesamten Zeitraum selbst genutzt worden ist der Verkauf des Eigentums auch innerhalb von 10 Jahren komplett steuerfrei. Dabei ist es egal, ob die Dauer der Selbstnutzung viele Jahre oder nur wenige Tage betrug.

steuerpflichtig

Ist die Wohnung dagegen kurz oder langfristig vermietet gewesen, wird der Immobilienverkauf steuerpflichtig, wenn er innerhalb der 10-Jahres Frist erfolgt. Es gibt jedoch eine weitere Ausnahme, mit der Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen können:

teilweise Selbstnutzung

Wurde die Wohnung vor dem Verkauf einen längeren Zeitraum selbst genutzt, ist der Verkauf trotz vorheriger Vermietung steuerfrei. Dabei hat sich die Regel für die Beurteilung im September 2019 durch ein Urteil des Bundesfinanzhof (BFH) geändert.

alte Regel

Die alte Regel schrieb vor, dass die Immobilie für einen steuerfreien Verkauf mindestens im Jahr des Verkaufes und in den beiden davor folgenden Jahren durchgängig komplett selbst genutzt worden sein musste.

Je nach dem Datum der Unterschrift sind das in Summe etwas mehr als 2 Jahr bei Verkauf am Jahresanfang und etwas mehr als 3 Jahre beim Verkauf am Jahresende. Stichtag ist der Kaufvertrag.

neue Regel

In dem Urteil des BFH am 3. September 2019 wurde von der bisherigen Regel abgewichen.³ Der BFH stellt klar, dass der Zeitraum nun wie folgt berechnet werden muss:

• Im Jahr des Verkaufes muss nur am ersten Tag eine Selbstnutzung vorgelegen haben.
• Im Jahr vor dem Verkauf muss über den gesamten Zeitraum eine Selbstnutzung vorgelegen haben.
• Im zweiten Jahr vor dem Verkauf muss die Wohnung nur am letzten Tag selbstgenutzt worden sein.

Fazit:

In der neuen Regelung des Bundesfinanzhofes ist es nun erlaubt, dass im Jahr des Verkaufes die Immobilie auch vermietet worden sein darf. Das hat insbesondere Bedeutung, wenn der Verkäufer bereits eine neue Wohnung gefunden hat und bis zum Notartermin die Wohnung vermietet hat. Bisher war dies für den Verkäufer sehr schädlich. In der neuen Rechtssprechung ist dies nun ohne Schaden möglich.⁴

Zu beachten: Dieser Artikel stellt weder eine Rechtsberatung noch eine Steuerberatung dar. Weder Sonnenland Immobilien noch der Autor tätigt eine Rechtsberatung oder Steuerberatung. Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater des Vertrauens. Unsere Philosophie!

1. Einkommenssteuergesetz §23 bei der Veräusserung privaten Vermögens: https://dejure.org/gesetze/EStG/23.html [↩]
2. Anmerkungen zum Einkommenssteuergesetz §23 https://www.steuertipps.de/gesetze/estg/23-private-veraeusserungsgeschaefte [↩]
3. Urteil des Bundesfinanzhof „Zwischenvermietung“ für die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3  2. Alternative EStG unschädlich [↩]
4. AIZ Das Immobilienmagazin Ausgabe 12/2019 Seite 46f [↩]