Kurz: Gilt die „Mietpreisbremse Freiburg“?
Inhalt
JA! Die Mietpreisbremse gilt in Freiburg. Die Kappungsgrenze wird in Freiburg ebenfalls angewendet.
und auch in den Nachbargemeinden
- March
- Denzlingen
- Merzhaussen
- Umkirch
- Waldkirch
- Emmendingen
- Gundelfingen
- Bad Krozingen
Unterscheidung Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
Die Mietpreisbremse bedeutet, dass bei der Neuvermietung von Miet-Wohnungen die neue Miete nicht mehr beliebig hoch erhöht werden darf. Diese darf in Freiburg höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in aller Regel, sofern vorhanden, über einen Mietspiegel ermittelt. In Einzelfällen kann die ortsübliche Vergleichsmiete in der Gemeindeverwaltung angefragt werden oder es gibt eine „Verweis-Regelung“, in dem die Gemeinde sagt, unsere Mieten entsprechen denen von Nachbargemeinde xyz. Andere Städte haben sich trotz Mietenbremse gegen die Erstellung von Mietspiegeln entschieden.
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Die Mietpreisbremse bedeutet:
Max. 10% über Vergleichsmiete bei Neuvermietung
Bei einem Mieterwechsel darf die neue Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das bedeutet, Sie müssen zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und dürfen dann maximal 10% bei der Neuvermietung über der Vergleichsmiete liegen. Aber es gibt Ausnahmen
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
- Der alte Mieter hat schon mehr als 10% über der Vergleichsmiete bezahlt. Dann müssen Sie keine Mietpreis-Senkung vornehmen und dürfen den alten Mietpreis weiterhin verlangen. Ein zusätzlicher Aufschlag auf die alte Miete ist aber nicht mehr zulässig
- Es handelt sich um einen Neubau. Ein Neubau ist eine Wohnung, die nach dem 1.Oktober 2014 fertiggestellt ist. Das ist zunächst verwirrend, scheint aber vom Gesetzgeber so gewollt sein. Demach wird über die nächsten Jahre die Anzahl der Wohnungen, für die die Ausnahme gilt, automatisch steigen. Natürlich sofern es keine entsprechende Anpassung des Stichtages gibt.
- Umfassende Sanierungen im Wert von mindestens 1/3 des Neubauwertes wurden vorgenommen. In diesem Fall gilt die Ausnahme ebenfalls.
- Vermietung eines möblierten Zimmers, sofern diese nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Auch wenn der möblierte Wohnraum nur ein Teilbereich einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist. Aber nur in dem Fall, dass der Mieter dort alleine wohnt und nicht zusammen mit Partnern oder Familie wohnt. Das könnte zum Beispiel Pflegepersonal sein, dem man das Zimmer im Haus des zu pflegenden Vermieters überteuert vermieten möchte. Wie unsozial! [persönliche Meinung des Verfassers!]
Mietspiegel für Freiburg: So ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete:
In Freiburg gibt es einen relativ guten Mietspiegel. Dieser kann in aller Regel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Der Mietspiegel kann bei der Stadt bestellt werden. Siehe weiterführende Links am Ende des Artikels.
Die Kappungsgrenze bedeutet:
Max. 15% Mieterhöhung in 3 Jahren
Die Kappungsgrenze bedeutet, dass ein Vermieter innerhalb von 3 Jahren die Miete maximal um 15% erhöhen darf. Früher lag der Wert bei 20%. Dieser ist jetzt in den meisten Bundesländern in den meisten Orten, in denen die Mietpreisbremse gilt, auf 15% gesenkt worden.
IN DER PRAXIS:
In der Praxis bedeutet das, dass ein Vermieter, der bisher deutlich unter Mietspiegel vermietet hat und sich nun gerne an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren möchte, länger benötigt, als zuvor. Eine 20%ige Mieterhöhung muss er nun etwa über vier Jahre verteilen,
BEACHTEN:
Die Kappungsgrenze sowie die Mietpreisbremse gelten zusammen. Das bedeutet, man darf zwar um 15% pro 3 Jahre erhöhen, jedoch niemals über die in der Mietenbremse definierten Obergrenzen.
Hier gilt die Kappungsgrenze nicht oder nur teilweise bei:
- Neuvermietungen
- Nach Modernisierungsmaßnahmen
- Vergrößerung des Wohnraumes
- Zuschlägen im Fall von Untervermietungen
- gewerblicher Nutzung
5 Jahre Kündigungsschutz bei Umwandlung von Mietwohnung in Eigentumswohnung
Ein weiterer häufig nicht beachteter Aspekt ist die Verlängerung der Kündigungsfristen bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum. Dieser wurde gleichzeitig mit der Kappungsgrenze in 44 Städten in Baden Württemberg beschlossen und gilt auch in Freiburg. Hier für ganze 5 Jahre.
Ein Beispiel:
Ein Käufer erwirbt ein Haus mit 10 Mietwohnungen. Diese wandelt er in Eigentumswohnungen um und verkauft die einzelnen Eigentumswohnungen an Kleininvestoren, die theoretisch auch eine Wohnung zur Eigennutzung kaufen können, um diese selber zu nutzen. In diesem Fall hat der Mieter einen 5 jährigen Kündigungsschutz beginnend mit dem Eintrag des neuen Eigentümer im Grundbuch. Zusätzlich hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.
BEACHTEN:
Ist die Mietwohnung bereits in eine Eigentumswohnung umgewandelt, bevor der Mieter einzieht, gelten beim Verkauf die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen bei Eigenbedarf.
Kritik: Warum in Freiburg kaum Nutzen entstanden ist.
Kritik an der Mietpreisbremse in Freiburg
Die Reaktion der Immobilien-Besitzer ist nicht verwunderlich. Bei einem Mieterauszug wird die Wohnung anschließend gar nicht mehr erneut vermietet. Es ist viel lukrativer, eine frei gewordene Wohnung auf dem Immobilienmarkt zu veräußern. Nicht selten kann ein Vermieter beim Verkauf einer Wohnung die kalkulatorischen Mieten der nächsten 40 Jahre auf einmal erzielen. Das bedeutet im Umkehrschluss:
Wenn ein Vermieter heute nicht verkauft, braucht er ungefähr 40 Jahre, bis sich seine Entscheidung, weiterhin zu vermieten, auszahlt. Berücksichtigt sind dabei, dass eine Mietwohnung auch Kosten und Renovierungen verursacht. Wer bei diesen Bedingungen auf eine Neuvermietung verzichtet und stattdessen die Wohnung verkauft, macht satte Gewinne.
Mit der Zeit reduziert sich damit der mögliche Miet-Wohnraum. Wer es sich leisten kann, kauft heute sowieso eher eine Wohnung, anstelle diese zu mieten. Die Konsequenz ist, dass es mit der Zeit immer weniger Mietwohnungen für genau die Zielgruppe, für die ein Kauf nicht in Frage kommt, gibt. Stattdessen bekommen die, für welche ein Kauf finanziell möglich ist, viel leichter eine Wohnung als zuvor.
Ohne massiven (sozialen) Wohnungsbau und deren Förderung wird sich an dem grundlegenden Problem nichts ändern. Durch die Mietpreisbremse ist keine einzige neue Wohnung entstanden, sondern es verschwinden langsam mögliche Mietwohnungen zugunsten von Kaufimmobilien.
Kritik an der Kappungsgrenze in Freiburg
Die Kappungsgrenze reduziert die Geschwindigkeit, mit der eine Mietwohnung auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden kann. Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung wird so eine Wohnung für Kapitalanleger weniger interessant. Stattdessen überwiegt der Interessentenkreis der Selbstnutzer. Dadurch laufen Mieter viel eher Gefahr, Opfer einer Eigenbedarfskündigung zu werden. Der Effekt ist nicht besonders ausgeprägt, jedoch auch nicht zu leugnen.
Daher ist die Kappungsgrenze ein zweischneidiges Schwert. Solange die vermietete Eigentumswohnung nicht verkauft wird, freut sich der Mieter. Sobald jedoch ein Verkauf ansteht, überlegt er sich, ob er nicht freiwillig einer größeren Mieterhöhung zustimmt, nur damit die Wahrscheinlichkeit einen Kapitalanleger als Käufer zu gewinnen, steigt.
Weiterführende Links
- Mietspiegel der Freiburger Stadtverwaltung: : Mietspiegel kann hier für geringe Gebühr gekauft werden
- Kappungsgrenze Informationen der Stadt Freiburg: Infos der Stadt
- Liste mit Orten, in denen die Mietbremse gilt und Hinweise zu Mietspiegeln: https://www.test.de/4964713-4965953
- Mieterhöhung und Kappungsgrenze bei Wikipedia: https://de.wikipedia.org/wiki/Mieterh%C3%B6hung
- Mieterschutz bei Wohnungsumwandlung: http://www.finanztip.de/mieterschutz-wohnungsumwandlung/
